최근 전세대란의 원인과 대책

DTI 등 금융규제 신축적 운영 필요

道 주택바우처제도 검토해볼 만

지난 1년 동안 아파트와 주택 가격은 하락하고 전셋값은 오르는 디커플링(decoupling·탈동조화) 현상이 발생하고 있다. 주택 매매지수는 2009년 하반기부터 올 상반기까지 지속적으로 위축되어 서울 및 수도권 아파트는 2008년 말 이후 지속적인 하락세를 보이고 있다. 반면에 서울 주택 전세가격은 올 상반기 2.6% 상승하였다. 서울의 경우 작년 이후 아파트 매매가격이 2% 하락한 반면에 전셋값은 4% 상승하였다. 경기외곽의 도시인 동두천의 전세금은 10월에 9월 대비 0.93%p, 김포시, 오산시와 안성시 등은 각각 0.66%p, 0.63%p, 0.49%p 상승률을 나타냈다. 서울, 신도시 등은 이미 전세금이 크게 오른 반면에 상대적으로 가격이 저렴한 경기 외곽 지역으로 수요자들이 이동하고 있기 때문이다.

전세가격은 금융위기 이후 매우 높은 상승률을 보여 왔다. 그 이유는 세 가지로 지적할 수 있다.

먼저, 아파트 가격 상승 기대감이 사라지고 아파트를 구입하는 것보다 전셋집으로 이동하는 것이 더 이익이라는 인식이 커졌기 때문이다. 또 재건축 요건을 강화함에 따라서 재건축 아파트 가격이 약세로 돌아섰다. 여기에 최근 나타난 상승 요인으로는 활발한 거래 속에 가격상승을 통한 시세차익을 누리지 못한 주택보유자들이 매매수익 대신 임대수익을 추구하고, 보유한 주택을 담보로 대출을 받은 경우 관련 대출 원리금을 임대수입을 통해 일부 또는 전부 조달하려는 경향이 커졌다는 점이다. LTV와 DTI로 억제된 부동산 시장 내에 자본수익원이 매매거래에서 전월세 임대거래로 대체하는 동시에 대출상환과 관련한 비용을 임차인에게 전가하는 현상이 나타나고 있는 것이다.

전세 가격 상승에 대한 대책으로 네 가지를 꼽을 수 있다. 첫째로, 중장기적 금융규제를 통한 대출 수요 억제는 근본적 한계가 있으므로 주택 가격 안정을 위해서는 경기상황에 따라서 수시로 정책을 전환하기보다 정책의 일관성을 유지하면서 최근의 전세가격 상승에 대한 미시적인 금융규제 대응조치가 필요하다. DTI, LTV 규제는 가계대출의 건전성 제고를 위하여 기준을 지속적으로 유지하는 것이 바람직하지만 좀 더 신축적으로 운용할 필요성이 있다. 현재의 DTI 강남3구 40%, 강남3구 이외 지역 50%, 수도권 60%의 설정이 과연 합리적인 수준인지 의문이다. 너무 획일적인 규제 기준을 완화, 소득계층을 좀 더 세분화하여 DTI의 한도를 설정하는 것이 필요하다.

둘째로 양도소득세의 중과는 주택 거래 동결 효과(lock-in effect)를 가져와 장기적으로 세부담을 전가시키는 역효과를 가져온다. 거래를 활성화 시키기 위하여 이를 신축적으로 운용할 필요성이 있다.

셋째로 현재 아파트 시장의 문제점을 해결하기 위해서는 단기적으로 매매시장 가격 안정화를 통해 전세수요를 매매수요로 전환하는 것이 필요하다. 가계의 대출 원리금 상환 구조를 20~30년 수준으로 장기화하는 것과 보금자리 주택 공급의 탄력적인 수정이 필요하다. 또한 ‘생애 최초 주택 구입 자금 대출’ 등에 있어서 소득 상한제를 높여줌으로써 실제 주택 구입 능력이 있는 실수요자의 구매 심리를 제고시키는 것이 필요하다.

마지막으로 경기도에서는 매입임대주택의 공급을 확대하여 세입자의 선택권을 확대하는 정책이 요구된다. 수요자가 직주근접을 위하여 임대 주택의 입지를 선정할 수 있는 주택 바우처 제도를 검토할 필요가 있다.