전세난속 내집마련 신중해야

매서운 한파에 더하여 이번 겨울 서민들을 더욱 힘들게 하는 것이 바로 전세대란일 것이다. 지난해 하반기부터 이어지고 있는 전세난은 새해 들어서면서 더욱 심각해지는 양상이다. 이에 별도의 대책을 고려하고 있지 않고 있다던 정부마저 전세대책을 곧 발표할 것이라고 한다.

 

예상되는 내용은 바로 임대주택과 소형주택의 공급확대일 것으로 대부분 예측하고 있으나, 이러한 대책으로 과연 지금의 전세난이 해소될지에 대하여 의구심을 갖는 것은 비단 어느 한 사람의 생각이 아닐 것이다.

 

현재 전세난은 여러가지 원인을 찾을 수 있겠지만 그 중에 집주인의 반전세를 선호하는 현상을 들 수 있다. 즉, 전세 보증금에 더하여 일부를 월세로 전환하고 있는 것인데 이러한 현상은 점점 심화되고 있는 실정이고 그 이유는 과거에 비하여 담보대출금리가 인하된 것에서 원인을 찾을 수 있는 것이다.

 

현재 금리는 4% 정도이기 때문에 전세보증금을 많이 받아도 적정한 수익을 낼 수 있는 운용처를 찾기 힘들다. 이러한 상황에서 차라리 월세로 전환한다면 연 10% 이상의 수익이 달성되는 것이기 때문에 집주인의 입장에서는 당연하게 월세를 선호하게 될 수 밖에 없다.

 

대출 통한 주택구입 위험 많아

 

최근에 월세로 전환하는 비중이 증가하고 있기에 전세물량이 줄어들게 된 것이며 이러한 상황에서 전세보증금이 치솟는다고 할 수 있다. 세입자의 경우에 껑충 뛴 전세보증금을 맞추기 힘들어 고민하면서 해결책으로 생각하는 것이 바로 ‘이 기회에 내집 마련을 할까?’ 하는 것이다.

 

이때, 과연 엄청나게 증가한 전세보다 내집마련을 선택하는 것이 현명한 선택인지의 문제에 대하여 심각하게 고려하여야 한다.

 

정부에서는 DTI해제 등 각종 주택관련 규제를 풀어주고 있으며 담보대출금리 또한 저금리를 지속하는 등 언뜻 보면 높은 전세보증금을 충당하는 것보다 주택을 구입하는 것이 현명한 것처럼 보인다. 또 일부 전문가는 현재의 주택가격이 바닥이라고 부추기고 있는 것도 주택구입을 유도하기 위한 것일 수 있다.

 

그러나 대출을 통하여 주택을 구입하는 경우 몇가지 유의하여야 할 사항이 있다.

 

첫번째로 대출금에 대한 거치기간이 끝난 후 원금에 대한 분할상환이 시작될 때 이를 상환할 수 있는 현금흐름이 가능할 것인가를 선진단 하여야 한다. 두번째는 대출금리가 상승할 경우에 대비한 현금흐름에는 문제가 없을지에 대한 고려이다. 대출금리가 상승하여 월 상환금액이 증가하는 경우 가정의 현금흐름에 문제가 생겨 심각한 위험에 처하게 되는 것을 흔히 보았을 것이다. 세번째는 향후 주택가격의 추가 하락이다.

 

현재 예상되는 추가 주택공급물량을 고려하여 볼 때 수도권의 주택은 과잉현상을 일으킬 가능성이 매우 높다. 더욱이 출산율의 저하로 인하여 주택수요층이 점점 줄어들게 되는 것은 이미 확정된 결과물이다. 이에 더하여 베이비붐 세대의 은퇴로 인한 주택물량이 쏟아질 가능성도 매우 높다. 이는 베이붐세대의 자산에서 주택이 차지하는 비중이 매우 높기 때문에 은퇴자금을 주택에서 조달할 수 밖에 없는 사람이 많은데 기인한다.

 

월세로 현금유동성 확보도 대안

 

그렇다면 ‘현재의 치솟는 전세대란 속에 주택구입을 하지 말라고 하면 서민들은 높은 전세자금을 어떻게 하란 말인가?’라고 반문할 것이다. 전세제도는 우리나라에만 있는 독특한 문화로서 향후에 전세제도는 점점 사라지게 될 것이며, 현재 일어나고 있는 월세문화를 받아들이는 것이 현명한 선택일 것이다.

 

전세보증금을 낮추고 월세로 전환한 후에 현금유동성을 확보하고 다양한 수익창출을 할 수 있는 방법을 찾아 인생전반에 걸친 목적자금들을 준비하는 혜안을 발휘하는 2011년이 되었으면 한다. 

 

김천수 Fn닥터스 센터장·재무컨설턴트