북항 배후부지 개발이익 ‘1조1천억’

인발연, 자연녹지 등 289만㎡ → 공업·상업용지로 변경 땐

인천 서구 북항 배후부지에 대한 용도 변경 및 개발 등으로 발생하는 이익은 모두 1조1천억원에 이를 것으로 전망된다.

인천발전연구원은 북항 배후부지 289만㎡에 대한 자연녹지 등을 공업·상업용지로 용도를 변경, 발생하는 지가차액 등 계획이득을 비롯해 이 부지를 개발해 발생하는 개발이익을 예측한 결과, 이익 1조1천134억원이 발생할 것으로 분석됐다고 25일 밝혔다.

이는 한진중공업 등 토지주들이 용도 변경과 도로 등 기반시설 기부채납 등으로 인해 개발이익 390억원이 발생한다며 인천시에 제출한 분석자료와 비교하면 무려 28배 많은 금액이다.

인천발전연구원은 토지주들의 개발이익 산정은 대상면적에서 항만시설부지(110만㎡)가 빠져 개발이익 2천466억원이 과소 평가된데다, 지난 2006년 용도지역 변경시 발생한 지가차익 2천264억원도 누락된 것으로 분석했다.

용도지역 변경 후 지가산정에 영향을 미치는 조건들을 낮게 적용시켜 2천583억원이 빠졌고, 이로 인해 개발이익은 상대적으로 줄어든 만큼 개발이익은 3천424억원이 늘어날 수 있다고 검토했다.

인천발전연구원은 이를 인근 공업부지 등의 거래가 기준으로 보면 9천588억원, 감정평가액 기준은 1조2천822억원 등의 개발이익이 발생하는 만큼, 전체 면적의 34.4~45.1%를 공공시설로 시가 기부 채납받을 수 있다고 전망했다.

시민단체와 토지주들의 개발이익 차이는 국·공유지 포함 여부와 개발이익 산정 면적 등이 달라 큰 차이를 보인 것으로 조사됐다.

다만 시민단체의 개발이익 산정방식으로 분석해도 공시지가 기준으로 개발이익 7천719억원이 발생하는 만큼, 이를 실거래가 비율(1.37)로 적용하면 개발이익 1조818억원이 발생할 것으로 분석됐다.

이종현 인천발전연구원 선임연구위원은 “앞으로 용도 변경에 따른 계획이득 산출에 선례가 될 수 있을 것”이라고 말했다.

한진중공업 측은 “개발이익 산정방식은 정형화된 게 없어 토지취득 경위를 고려한 개발이익 산정방식이 타당하다. 개발이익 산정에 대한 시각차가 클 경우 개발이 장기화될 우려가 있다”고 밝혔다.

이민우기자 lmw@ekgib.com