[박용길의 경매이야기] 소액 임차인 보호법 ‘최우선변제’

최우선변제에 관한 사항과 적용대상범위는 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법의 규정을 근거로 하고 있다. 이는 소액인 임차인을 보호하기 위해 만든 임대차보호법이다.

소액 임차보증금에 해당하는 임차인 등은 대항력 있는 선순위 임차인이건 대항력 없는 후순위 임차인이건 우선변제권을 갖는 권리와 일반채권자 등에 우선하여 보증금 중 일정액을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말한다.

즉 임차인이 대항요건인 주민등록 전입과 주택의 인도(상가임대차는 사업자등록과 건물인도)를 경매개시기입 등기 전에 갖추고 있으면 보증금 중 일정액에 대해 다른 담보물권이나 채권자들에 비해 우선적으로 변제받을 수 있는 규정을 두고 있다.

최우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차보호법은 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액의 2분의 1 범위 안에서(상가건물임대차보호법은 3분의 1) 대통령령으로 정하도록 돼 있다.

최우선변제금의 소액임차인 결정기준은 담보권(근저당)의 설정된 날짜에 지역별로 해당되는 보증금금액이 임대보증금을 초과하면 소액최우선변제 대상자가 되지 못한다.(상가건물은 임대보증금 ＋ 월차임 × 100 ＋ 부가세를 더한 환산된 금액) 소액임차인을 결정할 때에는 개정전 또는 개정후에 해당여부를 가지고 판단해야 한다.

가령 현재 수도권에 소재하는 임차인일 경우 임차보증금이 6천500만원 이하일 경우 소액최우선변제금은 2천200만원까지 보호 받을수 있으나(2010년 7월26일부터 근저당권이 설정된 경우 서울특별시는 7천500만원일 경우 2천500만원, 수도권은 6천500만원일 경우 2천200만원, 안산, 용인, 김포, 광주시를 포함한 광역시는 5천500만원일 경우 1천900만원, 기타지역은 4천만원일 경우 1천400만원) 최초 근저당일이 2008년 8월21일부터 2010년 7월25일 이전의 구간이라면 임차보증금이 6천만원 이하일 경우 2천만원까지 보호를 받을수 있다.

확정일자를 받았는지 여부에 관계없이 일정액인 2천만원에 한해서는 다른 어떤 우선권자보다 먼저 배당을 받을 수 있다.

그러므로 최우선변제대상여부는 현재일의 소액최우선변제금이 아닌 최초 근저당설정일에 따라 최우선소액변제금이 결정되는 것이다.

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

 

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