봄 이사철 성큼… 임대계약전 ‘꼼꼼 체크’로 소중한 내 돈 지키세요!

봄 이사 시즌이 시작됐다. 수요가 몰리는 곳은 동네 앞 슈퍼마켓 빈 박스 하나 구하기가 어려울 정도다. 새 학기가 시작되면서 아이들 전학을 위한 이사 수요나 결혼, 갓 취업을 한 직장인이 회사 근처로 집을 옮기는 시기도 이즈음이다.

하지만 무턱대고 임대계약을 했다가는 낭패를 볼 수도 있다. 집주인을 가장해 보증금을 빼돌리거나 서민의 전세금이나 보증금을 가로채는 행각이 판을 치고 있는 것. 수법도 점차 지능화되고 있다.

소중한 재산을 날리지 않으려면 계약 이전 조건을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.

본격적인 3월 이사 시즌을 앞두고 임대계약시 꼭 체크해야 할 사항들에 대해 살펴봤다.

시세보다 턱없이 싸면 일단 의심부터

먼저 전월세 임대사기 유형부터 알아두는 것이 필요하다. 가장 대표적인 것이 집 주인이 따로 있는 경우다. 자신은 월세 세입자로 있으면서 그 집을 전세 매물로 내놓고 마치 자신이 집주인인 것처럼 행세를 하며 광고를 보고 찾아온 사람과 재계약을 하는 케이스다.

더불어 월세 계약을 한 세입자에게 공인중개소에서 집주인이 월세를 전세로 전환한다고 속여 보증금을 편취하는 일도 있다.

이런 전세 사기범들의 공통점이 있다. 시세보다 낮은 가격에 파격적인 조건을 내세우거나 의심을 하면 ‘시세보다 쌀 때 어서 계약하라’는 말로 계약을 서두른다는 점이다. 따라서 주변 시세보다 지나치게 저렴하거나 특별한 이유 없이 조건이 좋다면 해당 물건의 권리관계, 상태 등을 더욱 세밀히 확인해야 한다.

또 범죄자들이 중개수수료를 아끼려고 지역 생활정보지나 인터넷을 통한 직거래로 이뤄지는 경우가 다수다. 따라서 가능하면 부동산 중개업소를 이용하는 편이 만일에 있을 피해에 대비하는 길임을 명심해야 한다.

중개소라고 모두 다 안심은 ‘금물’

‘OOO컨설팅’, ‘OOO투자개발’ 등의 상호를 사용해 부동산을 중개하는 행위가 대표적인 불법중개 사례로 볼 수 있다. ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률’ 제18조 제1항에 부동산 중개업 운영자는 간판에 ‘공인중개사 사무소’ 또는 ‘부동산중개’라는 문구를 반드시 사용하도록 되어 있기 때문에 이외 상호를 사용해서 부동산 매매나 임대차 등의 중개행위를 하는 것은 불법이다.

공인중개사 자격증이 없는 사람이 부동산 중개 영업을 하는 것은 당연히 불법이기 때문에 거래를 하기 전에 적법하게 등록된 업소인지 확인해야 한다. 확인 방법은 공인중개사에게 신분증(주민등록증 등)을 제시해 줄 것을 요구하여 공인중개사 자격증, 중개사무소 등록증과 대조해 보면 된다.

공인중개사법에 따라 공인중개사 자격증 등 관련 서류를 시·군·구에 등록해야 하므로 등록관청(시·군·구)에 전화하여 등록된 업체인지 문의할 수 있다. 또는 인터넷 한국토지정보시스템 사이트를 통해서도 확인이 가능하다. 더불어 공제증서가 있는지도 확인하는 것이 좋다. 거래 시 문제가 발생하면 최고 1억 원까지 보상받을 수 있다.

‘전세 → 반전세’ 전환땐 전환율 고려 임대료 산정

임대 시장에는 새로운 계약만 있는 것은 아니다. 최근 집주인의 월세 선호 현상이 두드러지면서 전세의 반전세 전환도 늘고 있다. 이때 유의해야 할 점이 있다. 실거래를 반영해 월세를 산정해야 하지만 지금까지 실거래를 반영한 산정 기준이 거의 없기 때문이다. 따라서 직접 월세로 전환된 금액이 적정한지 따져야 한다.

지난해 서울시는 지자체 최초로 ‘주택 전·월세 전환율’을 분기별로 홈페이지에 올려놓기로 했다. 전·월세 전환율은 전세 또는 보증금을 월세로 전환하고자 할 때 적용하는 비율로, 산정은 (월세/(전세금-월세보증금)) × 100이며 연이율 환산 시 12개월을 곱하면 된다. 시는 이번 전환율 발표에 따라 불공정한 월세 부담을 막고 급격한 월세 전환을 방지할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 그뿐만 아니라 전세계약을 했을 때와 마찬가지로 반전세 재계약도 동주민자치센터 등에서 확정일자를 다시 받아야 한다.

‘깡통주택’ 위험떮국세 등 세금체납 여부까지 체크를

부동산 시장 침체에 따른 집값 하락으로 집값이 대출금과 전세보증금을 합친 것보다 낮은 이른바 ‘깡통전세’가 속출하고 있다. 이를 대비하기 위해 대부분의 세입자는 ‘확정일자’를 받아 ‘우선변제권’을 획득하고 있다.

하지만 세입자 모두가 우선변제권을 받은 경우, 계약 후 집주인에게 채무가 발생했거나 국세를 체납했을 경우 피해가 발생할 수밖에 없다. 이 같은 피해 예방을 위해 지난해부터 국토부에서 새로운 주택임대차 표준계약서를 만들었다. 내용인즉슨 가압류와 저당권 등 소유권 제한사항이 담긴 ‘등기사항증명서’와 체납한 세금이 있는지를 확인하는 ‘미납 국세’, 먼저 입주한 임차인들의 ‘확정일자’ 등을 기재하도록 했다. 종전의 임대계약서는 금액과 기간 등 일반적인 내용만 있을 뿐 이 같은 내용은 없었다. 따라서 이를 일일이 요구하고 꼼꼼히 확인한다.

확정일자를 받더라도 전세보증금에 대한 우선변제권이 다음날부터 생기는 만큼 확정일자를 받은 이틀 후 집주인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 있다는 내용의 ‘특약사항’을 넣는 게 좋다.

박광수기자 ksthink@kyeonggi.com