[임경민의 경매이야기] 유치권의 불완전성에 따른 문제들

부동산경매 절차상 유치권은 등기사항전부증명서(등기부등본)에 공시되지 않은 권리로써, 민법 제320조 제1항에서는 유치권에 대해 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다”고 규정하고 있다. 제2항에서는 “전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다”라고 규정하고 있다.

 

이처럼 등기부에 공시되지 않은 불완전성으로 인해 입찰 참여를 꺼리게 되고, 또한 유치권 신고에 대해 집행 법원의 형식적 심사에 의한 미온적인 조치로 인해 허위, 과장 신고들이 많아 매각율이 낮아져 이해 관계인들에게 채권회수를 어렵게 하는 등 많은 피해를 주고 있다.

 

또한 매각 후에도 인수주의에 따라 매수인이 위험부담을 지게 되고, 이를 해결하기 위해 인도소송을 해야 하는 등의 시간, 경제적인 비용들을 개선하는 작업이 필요하다. 이에 전문지식을 갖춘 그룹의 의견을 종합해 보면 공시방법 결여에 의한 유치권 등기제도(저당권 전환 등) 도입과 인수주의 폐기 및 소멸주의를 채택해 매수인에게 대항력을 행사 할 수 없게 하는 것이 선행돼야 할 것이다.

 

또한 유치권을 악용한 허위, 과장신고에 따른 입찰참여 저조로 인한 매각률과 매각가율을 높이기 위해 집행 법원의 실질적 심사(집행관이나 감정평가사에 의한 조사, 평가, 보고 방법들의 개선)를 강화하게 하는 등의 노력이 필요하다. 이와 함께 유치권 신고를 의무화하고 보증금 공탁제도 등을 도입해 사전에 허위, 과장된 유치권 신고를 막아 이해 관계인들의 권리를 보호하고, 인도소송으로 인한 사회적 비용을 최소화해야 한다.

 

이같은 제도가 제대로 실행되지 않을 경우 이해 관계인들의 법적 권리는 보호받지 못하게 되고, 국내 경매시장의 질서는 제대로 자리 잡지 못할 수 있다. 허위 또는 과장 신고에 대한 더욱 강한 법적 제도 장치가 필요한 이유다. 하루 속히 유치권 신고를 의무화하고, 보증금 공탁제도 등을 도입해 경매 질서를 바로 잡길 기대해 본다.

 

임경민 한국부동산경매코칭센터 대표