[경매이야기] 임차인이 갖는 세가지 권리

부동산경매 절차장 임차인이 일정한 조건을 갖출 경우 가질 수 있는 권리의 첫번째 조건은 대항력이다.

 

임차인의 말소기준등기일 보다 전입신고일자가 빠른 경우 전입신고 다음날 오전 0시가 대항력을 갖는 시점이 된다. 이럴 경우 임차인이 대항력을 갖출 경우 거주하는 주택이 경매가 진행이 되더라도 선택적으로 자신의 권리를 주장 할 수 있게 된다.

 

배당을 신청해 배당재단에서 배당을 받고 매수인에게 주택을 인도하거나 배당을 신청하지 않고 임대차 계약 기간 동안 매수인에게 인도를 거절하고 거주할 수 있는 권한이 생긴다는 것이다.

 

두번째 조건은 전입, 확정, 배당요구종기일까지 배당신청을 한 경우(세가지 조건 중 하나라도 갖추지 않는 경우 우선변제권이 없다.

예를 들어 배당요구종기일이 지나서 배당을 요구했거나 배당요구종기일전 배당을 요구했다가 철회를 한 경우) 후순위 채권자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 우선변제권이 제공된다는 것이다. 임대차 계약은 채권계약이나 임차인이 위의 언급된 두가지 조건을 충족하게 되면 물권화되고, 후순위 채권자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권한이 생겨난다.

 

세번째 조건은 최우선 변제권이다. 임차인이 최우선 변제권을 갖기 위해서는 임차인의 보증금이 소액임차보증금에 해당이 돼야 하고, 배당종기일까지 배당을 신청해야 하며, 경매개시결정기입등기일 전까지 대항요건(점유, 전입신고)을 갖추고 있어야 한다는 것이다.

 

위에 언급된 세가지 조건을 모두 충족하는 경우 임차인은 선순위 말소기준등기보다 보증금 중 일부를 최우선해 배당을 받을 수 있게 된다. 

임차인은 세가지 권리 모두를 가질 수도 있고, 갖지 못할 수도 있기에 임대차 계약시 등기사항전부증명서(등기부등본)을 반드시 확인해야 한다. 그렇지 못할 경우 뜻하지 않은 상황에 직면하게 된다는 것을 잊지 말아야 한다. 

경매를 통해 물건을 기준 가격보다 싸게 획득할 수는 있다. 하지만 그 절차상에 존재하는 조건을 인지하지 못할 경우 뜻하지 않은 어려움에 빠질 수 있다는 것을 반드시 숙지해야 한다. 아는 만큼 얻는 것이 경매다.

임경민 한국부동산경매코칭센터 대표