[경매이야기] 신의칙 위반에 따른 유치권의 판결

민법 제324조는 유치권자의 선량한 관리자의 의무에 대해 다음과 같이 명시하고 있다. 첫째, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 한다. 

둘째, 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용ㆍ대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다. 셋째, 유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

 

대법원 판례는 유치권의 보존에 필요한 경우에는 유치권자가 직접 점유해 사용을 하거나 또는 점유보조자를 통해 간접 점유하는 경우에도 유치권을 인정하고 있다. 그러나 유치권자가 소유자의 동의 없이 제3자에게 임대해 사용하게 하는 경우에는 유치권을 부정하고 있으며, 제3자에게 사용대차계약을 해 사용하게 하는 경우에도 유치권을 부정한다.

 

또한 유치권자가 채무자와 통모해 허위 유치권을 신청하는 경우에도 유치권을 부정하며 이러한 유치권자에 대해서는 경매입찰방해죄, 소송사기죄, 부당이득죄를 들어 형사상의 책임도 묻고 있다. 예를 들어 채무자 소유의 목적물에 금융권으로부터 1순위 근저당권이 있고, 채무자가 대출이자를 연체하고 변제기가 지났음에도 변제를 못하고 있다고 가정하자. 

이로 인해 선순위 근저당권자의 경매신청이 있을 것을 알고 있는 2순위 저당권을 가진 채권자가 자신의 피담보채권을 변제받기 위해 채무자와 통모, 채무자 소유의 부동산 건물 일부에 대해 낮은 가격으로 임대차계약을 체결하고 유치권을 주장한 경우 대법원(2011다84298)의 판결은 다음과 같다.

 

유치권 성립전에 저당권 등 담보를 설정 받고 신용을 제공한 사람으로서는 목적물의 담보가치가 애초 예상했던 것과는 달리 현저히 하락하는 경우가 발생할 수 있다. 이미 채무자 소유의 목적물에 저당권 기타 담보물권이 설정돼 있어 유치권의 성립에 의해 저당권자 등이 그 채권 만족상의 불이익을 입을 것을 알면서 자신의 우선적 만족을 위해 취약한 재정적 지위에 있는 채무자와의 사이에 의도적으로 유치권의 성립요건을 충족하는 내용의 거래를 일으키고 있다면.

그에 기해 목적물을 점유함으로서 유치권을 성립시키는 행위에 대해 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위해 고의적으로 작출함으로써 유치권의 최우선순위담보권으로서의 지위를 부당하게 이용하고 담보권질서에 관한 법의 구상을 왜곡하고 있어 신의성실에 반한다고 평가하고 있다. 

임경민 한국부동산경매코칭센터 대표