[경매이야기] 주택임대차보호법과 임차인의 대항력

주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대해 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”라고 규정하고 있다. 이를 정리하면 다음과 같다.

 

임차인이 대항력을 갖기 위해서는 주택의 인도를 받고, 주민등록 전입신고를 하면 다음날 오전 0시가 대항력 발생시점이라는 것이다. 그러나 이는 주택임대차보호법이 민법에 우선하는 특별법임에도 불구하고 임차인들의 법적지위를 약화시키는 것으로, 다음과 같은 경우가 발생하기에 법개정이 필요하다.

 

대개의 경우 부동산중개업소를 통해 임대차 거래가 이뤄지는 경우가 많다. 중개업소를 통해 거래를 하는 것은 거래의 안전 때문이기도 하며, 또 임차인들이 자산 중 가장큰 보증금을 지불하면서도 등기사항전부증명서(등기부등본)를 어떻게 확인하는지 잘 몰라서 이기도 하다.

중개업소를 통해 임대차계약시 등기부등본을 발급받아 선순위 근저당권이나 가압류 등이 없음을 확인하고 계약을 하고 잔금시에도 다시금 등기부등본을 발급받아 권리변동이 없음을 확인 뒤 잔금을 치루고 전입신고를 마친 경우에도 안심할 수 없다는 것이다.

 

예를 들어 2016년 2월1일 계약을 하고 3월1일 잔금 지불일에 선순위 권리변동이 없음을 확인하고 임대인에게 잔금을 지불했으나 임대인이 개인이나 금융기관으로부터 잔금일에 맞춰 근저당설정을 하는 경우에는 임차인으로서는 이를 사전에 알 수 있는 방법이 없다. 

위와 같은 경우 2016년 3월1일의 근저당권이 임차인의 대항력발생시점보다 시간상 순위가 앞서 경매가 진행될 경우에는 임차인의 대항력발생시점이 주택의 인도와 전입신고를 한 다음날인 3월2일 오전 0시가 돼 대항력이 없으며 낙찰대금이 적은 경우에는 임차보증금 중 일부나 전부를 잃게 될 수도 있다.

 

실무에서는 이런 경우가 종종 발생한다. 남부6계 2014타경3440사건이 그런 경우로 임차인의 전입일은 2012년 8월31일이고 근저당권설정일도 2012년 8월31일로 동일했으며 근저당권에 의한 임의경매로 2015년 1월 14일 매각됐다. 

이 경우 2012년 8월31일의 근저당권이 최선순위설정일(말소기준등기)이 되고 임차인의 대항력발생시점은 2012년 9월1일 오전0시로 시간상 후순위로 대항력이 없었으나 다행히도 이 사건의 임차인은 최우선변제조건을 갖춘 임차인이라 보증금의 일부만 떼인 경우이다. 임차인이 주택의 인도와 전입을 마친 경우 전입신고 당일을 대항력발생시점으로 한다면 임차인이 보증금을 잃는 경우가 조금은 줄어들 수 있다.

 

임경민 한국부동산경매코칭센터 대표