[경매이야기] 금리인상분과 경매의 수익비교

일반적인 주택시장이라면 금리인상으로 인해 주택을 구매하려는 수요는 적어지게 된다. 실제 주택거래량도 조금은 줄게 된다. 경매시장에서도 상품의 용도별로 최근 입찰경쟁률이 조금은 떨어졌으며, 입찰가율도 조금은 낮아지는 모습을 보이고 있다.

 

그러나 부동산경매시장에서는 지금이 투자 적기이다. 금리인상분과 부동산 매입가격의 차이를 조금만 비교하면 투자 결정은 쉬워진다. 1억 원을 금리 3%로 대출받은 사람이 금리가 올라서 연2%의 금융비용이 더 발생한다고 가정할 때 연 200만 원을 더 부담하게 되지만 경매시장에서는 연 2%의 금리 상승분보다 일반 주택거래시장과는 다르게 좀 더 싸게 낙찰을 받을 수 있으며 금리상승분 이상으로 많은 매매차익을 얻을 수 있는 방법이 존재한다.

경매시장에서는 무피 투자나 플러스피 투자가 가능하기 때문이다. 무피 투자는 초기 투자자본을 임차인의 보증금으로 전액 회수하는 것이고, 플러스피 투자는 초기 투자자본보다 임차보증금을 더 많이 받아 회수하는 것을 말한다.

 

서울 북부3계 2015-2409 다세대 물건은 2013년 5월31일 전 소유자가 1억8천만 원에 매입했으나 법원경매를 통하여 최초감정가 1억5천만 원의 68.4%인 1억264만8천 원에 낙찰됐다. 이 물건은 낙찰가의 80%를 대출을 받고, 살고 있던 임차인에게 보증금 3천만 원에 월차임 35만 원으로 재임차 해 초기 투자금보다 더 많은 자금을 회수했고, 은행이자는 월차임으로 충당했다.

 

해당 물건의 소유권이전 시점에 은행에서 80%의 대출을 받아 잔금을 납부하였기에 임차인이 전세를 들어오려고 하지 않을 것이다. 여기서 임차인의 보증금을 3천만 원을 받는 것은 나름의 이유가 있다. 위 물건은 2월16일 소유권이전을 하고 당일 은행으로부터 대출을 받았기에 근저당권설정 이후 전입하는 임차인은 대항력이 없게 된다.

 

그러나 2월16일 이후에 전입하는 임차인이라도 최우선변제권의 기준등기인 근저당권이나 담보가등기 설정일이 2014년 1월1일부터 2016년 3월30일 사이 위 물건의 임차인이 위 기간 이후에 전입했다고 하여도 최우선변제권 요건을 갖추면 선순위 근저당권자보다 최우선변제권을 행사할 수 있다.

 

위 물건과 같은 무피나 플러스피 투자와 같은 경매를 이용하면 초기에 몇 개월만 자금을 투자하면 월세보증금으로 투자금을 회수하고 이를 재투자 하는 방법을 이용해 적은 자본으로도 은행의 금리상승분 이상의 투자수익을 얻을 수 있게 된다. 

그러기 위해서는 시세조사가 매우 중요하다. 시세조사를 하기 위해서는 국토교통부에서 입찰하고자 하는 부동산과 위치가 비슷한 곳의 유사부동산의 거래사례가격을 살펴보고 현장에서 임장활동을 통해 시세조사를 해야 한다.