[임경민의 경매이야기] 토지 매입 주의사항

건축물이 없는 대지를 입찰할 때에는 입찰물건의 토지에 건축인·허가 신청이 사전에 있었는지를 확인해야 한다. 최근 이런 사례가 있었다. ‘갑’은 건축물이 없는 대지를 낙찰 받아 해당 토지 위에 다세대주택을 건축, 분양사업을 하기 위해 경매로 소유권을 취득하고 경매물건 소재지의 지자체에 건축 인·허가를 신청했다. 그러나 경매가 진행되기 전에 전 토지 소유자로부터 건축 인·허가권이 먼저 신청돼 있었고 동일한 필지 위에 두개의 인·허가를 내줄 수 없다는 지자체의 답변을 듣고 전 소유자의 인·허가가 취소되기까지 분양사업을 하지 못해 ‘갑’은 경제적으로 큰 손실을 보게 되는 경우가 발생했다.

 

건축법 제11조 제7항을 보면 ⑦ 허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소해야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. <개정 2014.1.14.> 1. 허가를 받은 날부터 1년(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조에 따라 공장의 신설ㆍ증설 또는 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년. 다만, 농지전용허가 또는 신고가 의제된 공장의 경우에는 2년) 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 2. 제1호의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우.

 

이는 경매로 인해 토지의 소유권을 상실한 전 소유자의 경우에도 여전히 건축 인·허가권이 취소되기 전 까지는 유효하게 인정 된다는 것이다. 물론 이 경우에도 방법이 없는 것은 아니다. 전 토지 소유자의 인·허가를 스스로 취소시키거나 또는 전 소유자의 인·허가권의 명의를 변경하면 된다. 다만 그 과정에서 일정부분의 비용이 발생 할 수 있다.

 

다음으로 임야를 취득하는 경우에는 다음의 사항을 주의 하여야 한다. 토지이용계획 확인원에 ‘비오톱’이라고 기재가 돼 있다면 입찰을 하지 말아야 한다. 이는 서울시 도시계획 조례 제24조 개발행위허가의 기준 등에 대한 사항으로 ‘비오톱’이란 특정한 식물과 동물이 하나의 생활공동체를 이뤄 지표상에서 다른 곳과 명확히 구분되는 생물서식지를 말하는 것이다. 이러한 임야는 개별이 될 수 없는 곳으로 입찰시 최소한의 토지이용규제를 확인해 입찰에 신중을 기해야 한다.