[김종경의 부동산 현장] 상가임대차 분쟁의 해결

상가임대차 관련 분쟁은 초기에 민법에서 다루다 이후 분쟁 건수의 점증과 영세상인들의 과도한 임대료 인상 방지, 그리고 세입자의 권리 보장을 위해 2001년에 ‘상가건물 임대차 보호법’을 제정하면서 동법에서 다루게 되었다. 

‘상가건물 임대차 보호법’의 적용범위는 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물에만 해당되며, 상가건물 임차인 중에서도 환산보증금이 일정 금액 이하인 영세상인만이 이 법의 적용을 받는다. 

이에 따라 서울특별시는 4억 원 이하, 서울특별시를 제외한 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역은 3억 원 이하, 광역시와 안산시ㆍ용인시ㆍ김포시ㆍ광주시는 2억 4천만 원 이하, 그 밖의 지역은 1억 8천만 원 이하까지 보호 적용 대상이 된다.

 

2001년 법 제정 당시 상가임대차보호운동본부의 ‘상가 및 비주거용건물 임차인 피해현황’ 자료에 따르면 상가임대차 갈등 유형으로 대항력 부재로 생긴 임대보증금 피해, 일방적인 계약해지, 임대료 과다 인상, 기타의 순으로 피해인원이 1만1천797명이나 되는 것으로 나타났다. 

하지만 이후에도 임대료가 높은 주요 상권에서 광범위하게 분쟁이 발생하며 피해사례는 지속되어 왔다. 특히 그동안의 불안정한 상가임대차 계약과 불합리한 권리금 관행 문제에 기초한 젠트리피케이션의 심화로 상가임대차 갈등과 분쟁은 끊이지 않으면서 분쟁 조정 건수도 매년 급증하고 있다. 서울시의 경우에도 상가임대차 분쟁조정 건수는 2015년 29건, 2016년 44건으로 빠르게 증가하는 추세에 있다.

 

서울시에 이어 상가권리금과 임대료가 가장 높은 경기도가 점증하는 상가임대차 분쟁에 대처하기 위해 상가건물 임대차분쟁조정위원회를 구성하여 운영할 예정이다. 경기도가 입법예고한 조례와 규칙안에 따르면 도지사 소속의 상가건물 임대차분쟁위원회는 차임이나 보증금의 증감, 권리금, 임대차계약 갱신요구·거절, 보증금의 월 단위 차임 시 전환율, 임대차계약의 양도 또는 전대의 승낙이나 거절 등의 사항을 심의·조정한다. 이를 통해 경기도는 행정기관이 직접 상가건물 임대차분쟁의 조정에 나서게 됨으로써 소송을 통하지 않고도 쉽고 빠르게 분쟁을 해결할 수 있을 것을 기대하고 있다.

 

그동안 상가임대차 분쟁은 소송으로 가기 전 임대인과 충분한 협의를 거쳐 해결하는 것이 가장 효율적인 방법으로 인식되었다. 임차인의 법적 권리를 임대인에게 충분히 인식시켜 소송으로 가기 전 협의가 잘 진행되면 시간적으로나 경제적으로도 이익이라는 인식 때문이다.

그러나 협의 과정이 원만히 진행되지 않을 경우 충분한 증거 수집을 통해 소송을 진행하는 것이 분쟁을 해결하는 방법의 전부였다. 하지만 앞으로는 경기도와 같이 지자체 차원에서의 상가임대차 분쟁조정위원회에서 이를 보다 효율적으로 해결할 수 있는 길이 열린 셈이다. 경기도에 이어 타 지자체에서도 상가임대차 분쟁조정위원회 설치가 더욱 확대되길 기대한다.

김종경 건국대 미래지식교육원 공인중개사 연수교육 교수