재건축 중심 '과천시', 투기과열지구 지정… 경기도 유일

성남·광명·고양·하남·남양주·화성(동탄2)은 청약조정대상

초강수 부동산 규제책으로 6년만에 부활된 ‘투기과열지구’에 경기지역에서는 ‘과천시’가 포함됐다.

당초 과열지구 지정으로 예상됐던 광명, 성남, 고양을 비롯 도내 6개 지역은 ‘청약조정대상지역’으로 구분돼 각종 규제책이 적용된다.

다만, ‘투기지역’에는 경기도내 시군이 포함되지 않았다. 우선, 과천시는 3일부터 서울 전 지역과 세종시와 함께 주택 대출 한도가 축소되고 재건축·재개발 지위 양도가 대폭 제한된다.

특히 3억원 이상 주택 거래 때는 자금조달 및 입주계획 신고가 의무화돼 증여세 탈세와 위장전입 여부에 대한 조사에 활용된다. 성남과 광명 등 경기지역 6곳을 포함한 전국 40곳의 청약조정지역에서는 양도소득세 면제 요건이 강화돼 1주택자라도 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받는다.

김현미 국토교통부 장관은 2일 정부서울청사에서 이 같은 내용을 골자로 하는 부동산 종합대책을 발표했다.

경기도 과천시를 비롯 서울 25개 모든 구와 세종시(행정중심복합도시 건설지역)가 투기과열지구로 지정됐다. 이 규제책은 2011년 이후 6년만에 부활했다.

서울 중 강남·서초·송파·강동 등 강남 4개구를 비롯해 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 11개 구와 세종시는 추가로 대출 규제 등이 적용되는 투기지역으로 다시 묶인다.

투기과열지구와 투기지역으로 지정되면 주택 유형이나 대출금액 등에 상관없이 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 내려간다.

투기과열지구에서는 재건축 조합원 지위 양도가 금지되고 투기지역에서는 주택담보대출 건수가 세대 당 한 건으로 제한된다.

3억원 이상 주택 구매 시 자금조달 계획과 입주계획 등을 밝히고 추후 증여세 등 탈세나 실거주 여부 등을 확인받는 주택거래신고제 적용을 받는다.

재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매가 금지되고 정비사업 분양분 재당첨이 5년간 제한된다.

투기 수요로 지목된 다주택자에 대한 규제책도 제시됐다. 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대원은 지역에 상관없이 LTV·DTI 비율이 10% 포인트씩 내려간다.

2주택자가 청약조정지역 내 주택을 팔 때 양도세율은 기본세율에 10% 포인트 중과되고, 3주택자의 경우는 20% 포인트 추가 과세된다.

또 성남, 광명, 고양, 하남, 남양주, 화성(동탄2) 등 경기지역 6개시를 포함한 청약조정지역에서는 1세대 1주택이 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 실거주해야 하고, 분양권 전매 시 양도세율이 보유기간과 상관없이 50%일괄 적용되는 등 양도세가 강화된다.

청약제도도 개편된다. 투기과열지구와 청약조정지역에서 청약 1순위 자격을 얻으려면 통장 가입 후 2년이 넘어야 한다. 전용면적 85㎡ 이하 주택의 청약가점제 비율이 투기과열지구에서는 75%에서 100%로, 청약조정지역에서는 40%에서 75%로 높아진다.

청약 가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 가입기간을 점수화해 높은 순으로 입주자를 선정하는 것으로, 무주택 서민 실수요자에게 우선권을 주는 방식이다. 1순위자가 청약에 당첨되고서 분양권을 전매하고 6개월 후 또 청약하는 ‘청약 쇼핑’을 막기 위해 가점제로 당첨된 경우 2년간 가점제 적용을 배제한다.

민간택지의 분양가상한제 적용을 늘리고자 지정 요건을 완화하는 방안도 추진된다. 오피스텔로 투기수요가 쏠리는 풍선효과를 막기 위해 인터넷 청약이 도입되고 청약조정지역에서는 투기과열지구와 같이 분양권 전매가 금지된다.

주택 공급을 늘리기 위해 그린벨트 해제 등을 통해 수도권에 신규 공공택지를 확보하고, 신혼부부를 위한 분양형 임대주택인 ‘(가칭) 신혼희망타운’을 연간 5만호씩 추가로 공급하는 방안도 추진된다.

김동수기자