[김종경의 부동산현장] 갭투자의 진실

지금도 마찬가지지만 과거 주택공급이 부족하고 매매가격이 끝없이 상승하던 시절에는 주택 실수요자들에게 있어 부족한 자금으로 주택을 구입하기 위해서는 전세를 끼고 주택을 매매하는 경우가 많았다. 

이런 매매의 대부분은 단독주택이 그 대상이었다. 여러 가구가 독립적으로 살 수 있는 유형으로 집주인과 세입자가 하나의 주택에서 각자 독립적인 생활을 영위하고, 집주인은 매매가격의 부족분을 전세금으로 보완할 수 있었기 때문이다. 

이렇듯 본인이 실제로 거주할 주택을 전세를 끼고 매매하던 방법이 지금은 갭투자라는 이름으로 바뀌어 투기 논란을 야기하고 있다. 투자라는 단어가 가지는 의미대로 주택 매입자, 즉 투자자가 실제로 들어가서 살려는 목적보다는 단기간 또는 전세기간 종료 시점의 매매가격 상승을 염두에 두고 시세차익을 노리는 것이 진정한 목적이기 때문이다.

 

갭투자는 부동산 상승을 전제로 매매가격과 전세가격의 차이가 적은 주택을 전세를 끼고 산 뒤 전세 계약이 종료되면 전세금을 올리거나 매매 가격이 오른 만큼의 시세 차익을 노리는 투자다. 갭투자의 문제는 과거와 같이 주택 매매가격이 지속적으로 상승할 것이라고 예측하는데 있다.

 

2015년 기준으로 주택보급률이 서울과 경기지역은 100%를 하회하고 있지만 전국적으로 100%를 상회한 상황에서 주택 매매가격도 유가증권시장의 주식가격과 같이 지역별, 유형별로 가격등락을 거듭한다는 측면에서 신중한 접근이 필요하다. 

갭투자는 레버리지를 이용한 투자로서 매매가격이 상승한 경우에는 투자원금 대비 높은 투자수익률이 가능하지만, 반대로 매매가격이 하락한 경우에는 투자원금까지도 보장받을 수 없을 뿐만 아니라 세입자의 전세금까지도 영향을 미칠 수 있는 투자이다.

 

최근 발표된 8·2 부동산 대책은 새 정부의 부동산 정책 방향이 서민 주거안정 및 실수요자 보호에 있음을 보여주고 있다. 이러한 정책 목표 달성을 위해 다주택자의 양도차익에 대한 과세체계를 정비하고, 주택담보대출의 레버리지를 활용한 단기 투자유인을 억제하고자 하고 있다. 구체적으로는 양도소득세를 강화하고, 다주택자 등에 대한 금융규제를 강화하며, 중도금 대출 보증건수도 제한할 예정이다.

주택 매매가격은 시간이 지남에 따라 결정되어지지만 지금과 같이 주택 매매가격에 대한 전망이 불투명한 상황에서의 갭투자는 신중할 필요가 있다. 특히 주택 매매가격의 하락 가능성까지 대두되고 있는 시점에서는 더욱 그러하다. 갭투자가 가지고 있는 포지션은 주택 매매가격의 상승밖에 없기 때문이다.

김종경 건국대 미래지식교육원 공인중개사 연수교육 교수