‘9·13 대책’ 시행 1년… 집값 안정·거래 감소 ‘절반의 성공’

수도권 상승세 잡았지만 새 아파트 분양가 오름세 최근 1년간 14.8%나 뛰어
민간택지 분양가 상한제 강남 재건축 단지 직격탄

초강력 부동산 규제 정책인 9ㆍ13부동산 대책이 시행 1년을 맞는다.

9ㆍ13대책은 초강력 대출 규제와 다주택자 종합부동산세 중과, 청약제도 강화, 3기 신도시 공급 등 규제의 ‘끝판왕’으로 여겨졌다.

이로 인해 지난 1년간 주택시장도 각종 규제 탓에 한동안 집값 안정세가 이어지기도 했다. 반면 청약자 수가 감소한 전국의 청약 경쟁률은 소폭 하락한 것으로 나타났다.

9.13 대책에도 아파트 분양가 상승세는 이어져 정부는 결국 민간택지 분양가 상한제를 도입하기에 이르렀다.

■수도권 집값 안정, 거래 급감, 청약경쟁률도 감소

지난해 9ㆍ13대책 발표 이후 1년간 규제의 집중 대상이 된 서울과 경기 등 수도권 집값은 안정된 모습을 보였다. 특히 서울의 경우 9ㆍ13대책 발표 이후 올해 8월까지 주택가격은 0.03%의 보합세를 보였고, 아파트값은 1.13% 하락했다.

대책 발표 전 1년간 주택가격이 6.69%, 아파트값이 9.18% 오른 것과 비교하면 오름폭이 상당히 둔화한 것으로 나타났다.

그러나 9ㆍ13대책은 주택거래 감소를 가져왔다. 지난 3월 도내 주택 매매거래량은 전년 같은 기간보다 절반이나 감소했다. 전국적으로도 대폭 줄어들어 3월 통계로는 거래량 조사가 시작된 2006년 이후 13년 만에 최저치를 기록하기도 했다.

청약경쟁률도 줄어들었다.

정부는 2017년 8ㆍ2대책을 통해 청약제도를 개편하면서 1순위 자격을 강화한 데 이어, 지난해 9ㆍ13대책에서는 무주택 요건을 강화하는 방안을 추가로 내놨다.

청약제도를 무주택 실수요 중심으로 개편해야 청약 경쟁률이 하향하고 집값 안정 효과를 얻을 수 있다고 판단해서다.

전국 평균 청약 경쟁률은 9·13대책 이전 1년간 14.4대 1에서 대책 이후 1년간 12.9대 1로 소폭 낮아졌다. 청약자 수가 전국적으로 243만 909명에서 169만 2천27명으로 73만 8천882명(30.4%) 감소한 영향이다.

분양 시장에서 지역별 청약 쏠림과 양극화 현상은 대책 발표 이후 더욱 심화했다.

■새 아파트 분양가 상승세는 지속…민간택지 ‘분양가 상한제’ 도입

9ㆍ13 대책 시행에도 새 아파트 분양가 상승세는 지속됐다.

대책 발표 이후 1년간 전국의 평균 분양가는 3.3㎡당 1천396만 원으로, 대책 이전 1년간의 평균 분양가(1천216만 원)보다 14.8% 상승했다.

분양가는 지난 1년간 제주(-14.4%)와 충북(-8.0%)을 제외하고 전국 모든 지역에서 올랐다. 경기도는 평균 상승률을 조금 밑도는 14.4%의 상승률을 나타냈다.

분양가가 오르면서 집값이 꿈틀대자 주택도시보증공사(HUG)는 고분양가 아파트를 판단하는 심사 기준을 강화해 지난 6월 24일부터 적용하기 시작했다. 고분양가 심사기준이 바뀐 것은 2016년 고분양가 사업장 분양보증 처리 기준이 마련된 이래 처음이다.

정부는 그러나 강남 재건축 단지를 중심으로 HUG의 분양가 규제를 피해 후분양을 하겠다는 단지가 늘자 마침내 분양가 상한제 카드를 꺼내 들었다.

이로 인해 강남 재건축 단지는 다시 1억 원 이상 하락한 급매물이 등장하는 등 주춤한 모습을 보이고 있는 반면 신축 아파트값이 불붙기 시작해 종전 최고가를 경신하는 단지들이 나오고 있다.

부동산114 분석 결과 9·13대책 이전 1년간 서울 아파트 실거래가 평균은 6억 6천603만 원이었으나 9·13대책 이후 1년간은 7억 5천814만 원으로 되레 13.8% 상승했다는 점은 이를 뒷받침한다.

이에 반해 서울과 가까운 3기 신도시 공급 여파로 1ㆍ2기 신도시 주택가격은 약세를 면치 못했다.

일산 서구 아파트값은 9·13대책 발표 이후 3.15%, 일산동구는 2.69% 하락했고 하남시는 2.46%, 성남 분당구는 2.87%, 파주시는 4.14% 내린 것으로 집계됐다. 권혁준기자