[박용길의 경매이야기] 토지지상의 수목 처리

경매로 낙찰된 토지 위에 있는 수목의 소유권도 토지 낙찰자가 취득할 수 있는지에 관해 판결사례를 살펴보자.

과수원 토지와 지상에 복숭아나무 100여 그루를 소유하고 있던 중, 보유하던 과수원 토지가 경매개시됐다. 매각물건명세서에는 복숭아나무 100여 그루는 경매대상 목적물에서 제외된 제시외 물건으로 기재돼 있었고 그후 낙찰자가 이 과수원 토지를 낙찰받아 토지 지상에 있던 복숭아나무를 임의로 모두 벌채해 버렸다. 이에 대해 과수목소유주가 낙찰자를 상대로 나무 값에 해당하는 손해배상청구소송을 제기했다. 법원은 나무 소유권이 토지낙찰자에게 있다고 보고, 손해배상청구를 기각했다.”

법원은, 경매대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 수목은 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우를 제외하고는 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주돼 특별한 사정이 없는 한 경매절차를 통해 낙찰자에게 귀속된다고 판단했다. 토지와 별도로 나무에 대해서는 감정도 되지 않았지만, 민법상의 부합이론에 따른 판단을 했다.

경매법원이 왜 100여 그루나 되는 나무가격을 토지와 별도로 감정하지 않아, 나무가격이 상당하고 나무의 소유권이 토지 소유자에게 있는 것이 분명했으면 나무에 대해 별도로 감정하는 것이 타당할 수 있을 것인데 나무의 소유권이 토지소유자에게 있는지 아니면 토지를 임차한 제3자에게 있는지가 불분명하면, 법원으로서는 나무에 대해 감정을 하기가 어렵다.

나무 소유자와 토지소유자가 일치하지 않는데도 불구하고 나무 가격을 감정하게 되면 결과적으로 경매채무자 아닌 다른 사람 소유물을 감정해서 팔아버리게 되는 결과가 될 수 있기 때문에 나무와 같은 지상물의 소유권이 불분명할 경우에는 ‘소유권불명’이라는 명시를 하고 경매를 진행할 수 밖에 없다.

낙찰 이후에 나무 소유권이 토지소유자에게 있는 것으로 밝혀지면, 토지를 낙찰받은 사람에게 소유권까지 취득하게 되나, 나무 소유권과 토지소유권이 각각 다른 사람에게 있게 되면 토지를 낙찰받았다고 하더라도 나무에 대한 소유권은 취득하지 못한 결과가 돼 나무의 존재로 인해 토지이용에 장애가 생겨 결국 나무 소유자를 상대로 나무를 수거하라는 소송을 해야하는 번거로운 절차를 거칠 수도 있다. 나무와 같은 지상물이 있는 부동산에 대한 입찰을 고려함에 있어 지상물에 대한 권리관계를 면밀하게 따져 보고 입찰에 참가해야 한다.

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

수원 영통구 망포동 아파트… 감정가 4억원

▲소재지 : 수원시 영통구 망포동 망포마을쌍용아파트 ▲감정가 : 4억원 ▲최저가 : 1억9천600만원 ▲대지권면적 : 68㎡ ▲건물전용면적 : 124㎡ ▲매각기일 : 2013년 11월20일 ▲이용상태 : 수원시 영통구 망포동 소재 ‘잠원중학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교, 전, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재/ 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 16층 건물 중 2층 (사용승인일 : 2002년 4월25일) 아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스실, 전실, 발코니등)/ 지역난방시설, 지하주차장 등 구비

인천 연수구 송도동 아파트… 인근 학교ㆍ근린시설

▲소재지 : 인천광역시 연수구 송도동, 위드프리상뜨 ▲감정가 : 4억원 ▲최저가 : 1억9천600만원 ▲대지권면적 : 50㎡ ▲건물전용면적: 122㎡ ▲매각기일 : 2013년 11월19일 ▲이용상태 : 인천광역시 연수구 송도동 소재 ‘먼우금초등학교’ 북서측 인근에 위치하며 본건 주위는 아파트 단지, 학교 및 각종 근린생활시설 등 소재/ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 슬래브지붕 17층 건물내 13층 (2006년 2월10일 사용승인) 아파트/ 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음

수원 팔달구 지동 빌라… 지동주민센터 남측 인근

▲소재지 : 수원시 팔달구 지동 ▲감정가 : 1억3천120만원 ▲최저가 : 4천600만원 ▲대지권면적 : 42㎡ ▲건물전용면적 : 51㎡ ▲매각기일 : 2013년 11월18일 ▲이용상태 : 수원시 팔달구 지동 소재 ‘지동주민센터’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주거지대/ 벽돌조 슬래브 지붕 2층 건물 다세대 주택 (방2, 거실, 주방, 화장실, 보일러실 등)/ 위생설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비

인천 동구 화수동 빌라… 송현초등학교 남서측

▲소재지 : 인천광역시 동구 화수동 현보맨션 ▲감정가 : 5천100만원 ▲최저가 : 2천400만원 ▲대지권면적 : 10㎡ ▲건물전용면적 : 32㎡ ▲매각기일 : 2013년 11월21일 ▲이용상태 : 인천광역시 동구 송현동 소재 ‘송현초등학교’ 남서측 인근의 현보맨션 단지내에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택과 단독주택 등이 혼재한 주택지대/ 2002년 2월경에 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 다세대주택/ 위생설비, 개별난방설비 등을 구비하고 있음

과천 과천동 주택… 감정가 50억4천300만원

▲소재지 : 과천시 과천동 ▲감정가 : 50억4천300만원 ▲최저가 : 32억2천700만원 ▲토지면적 : 1천715㎡ ▲건물면적 : 263㎡ ▲매각기일 : 2013년 11월 26일 ▲이용상태 : 과천시 과천동 소재 ‘광창마을회관’ 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다가구주택, 나대지, 음식점 등이 소재하고 남동측 인근으로 서울경마공원이 소재하고 있음 / 철근콘크리트조 및 경사슬래브지붕 단층 주택/ 급ㆍ배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 태양열온수설비 되어 있음

강화 선원면 신정리 주택… 소규모 상업시설 소재

▲소재지 : 인천광역시 강화군 선원면 신정리 ▲감정가 : 2억5천만원 ▲최저가 : 1억2천200만원 ▲대지면적 : 511㎡ ▲건물면적 : 157㎡ ▲매각기일 : 2013년 11월18일 ▲이용상태 : 인천광역시 강화군 선원면 신정리 소재 ‘신대이마을’ 북서측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 농가주택 및 소규모 상업시설 등이 소재하는 마을주변농경지대/ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층(사용승인 2010년 10월21일) 단독주택/ 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비 등 되어 있음

수원 팔달로3가 근린주택… 전통시장 혼재 상가지대

▲소재지 : 수원시 팔달구 팔달로3가 ▲감정가 : 14억8천100만원 ▲최저가 : 5억800만원 ▲토지면적 : 126㎡ ▲건물면적 : 527㎡ ▲매각기일 : 2013년 11월19일 ▲이용상태 : 수원시 팔달구 팔달로 3가 소재 ‘팔달문’ 남동측 인근에 위치하며 주위는 위락시설, 소매점포, 음식점, 재래시장 등이 혼재한 상가지대/ 라멘조 슬래브 및 부럭조 스레이트 5층 건물 점포 및 주택을 이용 중/ 위생설비 갖추었고 주택은 온수보일러에 의한 난방구조

인천 서구 원적로 상가… 감정가 9억8천만원

▲소재지 : 인천광역시 서구 원적로, 가좌로얄프라자 ▲감정가 : 9억8천만원 ▲최저가 : 3억3천600만원 ▲대지권면적 : 150㎡ ▲전용면적 : 607㎡ ▲매각기일 : 2013년 11월14일 ▲이용상태 : 인천광역시 서구 가좌동 소재 ‘가림고등학교’ 북동측 인근에 위치하며 인근으로 대단위아파트단지를 중심으로 단지내 상가 및 각종근린생활시설과 각급 학교, 기타 편의시설이 밀집 소재하고 있음/ 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 중 지하2층 근린생활시설(로얄목욕탕)로 이용중/ 위생시설 및 상ㆍ하수도시설, 소화전, 승강기, 도시가스, 난방설비, 및 급탕설비, 기타 사우나설비 등이 되어 있음

수원 권선구 곡반정동 답… 안룡초 동측 근거리

▲소재지 : 수원시 권선구 곡반정동 ▲감정가 : 6억2천100만원 ▲최저가 : 3억400만원 ▲토지면적 : 1천978㎡ ▲매각기일 : 2013년 10월30일 ▲이용상태 : 수원시 권선구 곡반정동 소재 ‘안룡초등학교’ 동측 근거리에 위치하며 주위는 농경지 등이 혼재하는 시가지주변 농경지대/ 남동측으로 노폭 약 2~3미터 포장도로와 접하며, 도로상태 보통/ 생산녹지지역, 기타공원시설, 농지법 제8조 적용 대상토지

인천 남동구 논현동 전 … 현재 과수원 이용중

▲소재지 : 인천광역시 남동구 논현동 ▲감정가 : 5억6천800만원 ▲최저가 : 2억7천800만원 ▲토지면적 : 917㎡ ▲매각기일 : 2013년 11월22일 ▲이용상태 : 인천광역시 남동구 논현동 소재 등대마을 북측 인근에 위치하며, 주위는 남서측인근에 논현택지개발지구가 소재하며 주변일대는 전, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이혼재하는 지역/ 남동측으로 폭 약 35미터, 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접합/ 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 개발제한구역, 토지거래계약에관한허가구역/ 공히 부정형으로서 인접지와 대체로 평탄하며 현재 과수원으로 이용중