천자춘추/개별공시지가를 올리면?

통상 공익사업이 발표되면 주민들은 우선 보상금을 많이 받기 위해 공시지가를 올리려고 노력한다. 과연 그것이 타당한가. 2005년도에 표준지공시지가가 30%정도 올랐는데, 이것이 보상가 산정에 어떤 영향을 미치는 것인가. 당해 공익사업이 사업인정 전인지 후인지에 따라 다르고, 당해 공익사업의 계획 또는 시행의 공고 또는 고시되므로 인하여 취득하는 토지의 가격이 변동되었다고 인정될 수 있느냐에 따라 다르다.(택지개발촉진법에 의한 택지개발사업의 경우에는 개발계획의 승인을 사업인정으로 본다)

사업인정 전의 협의에 의한 취득에 있어서의 공시지가는 당해 토지의 가격시점(보상액 산정의 기준이 되는 시점) 당시 공시된 공시지가 중 가격시점에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가에 의한다.(법70조3항본문) 즉 현재 사업인정이 되지 않은 상태라면 30%정도 오른 2005년 공시지가에 의하여 보상이 실시된다.

그러나 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시되므로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 당해 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 당해 공익사업의 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다(법70조3항단서). 이는 공익사업의 시행으로 발생한 개발이익을 배제시키기 위한 것이다. 즉 이 경우에는 2004년 공시지가에 의하여 보상이 실시될 수 없다. 다만 이러한 경우에 어떠한 근거로 표준지가격이 오른 것이 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시되므로 인하여 변동되었다고 할 것인지 어려운 문제에 부딪힌다.

사업인정 후의 취득에 있어서 공시지가는 사업인정 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 당해 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 당해 사업인정 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.(법70조4항) 즉 이미 사업인정이 2004년에 있었다면 2005년도 오른 공시지가로 보상을 할 수가 없는 것이다. 이는 사업인정 후에 발생한 개발이익을 배제시키기 위한 것인데, 사업인정 전에 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시되므로 인하여 개발이익이 발생한 토지에 대하여 사업인정 전에 협의취득하지 못하여 사업인정을 받아 협의취득을 하거나 수용하는 경우에는 그 개발이익을 보상액 산정에서 제외할 수 없다는 문제점이 있다. 그러나 대법원은 위와 같이 제도적으로 배제하지 못한 개발이익도 보상액 산정에 포함돼서는 안 된다는 것이 확립된 원칙이다.

/김 은 유 변호사