[법률플러스] 토지거래허가구역 미등기 전매한 경우

B는 A가 소유한 토지거래허가구역 소재 토지를 관할청의 허가를 받지 않고 매입해 수 억원의 차익을 남기고 이를 C에게 전매했다. C는 A로부터 매수한 것처럼 소유권이전등기를 경료했다. 이 사실을 안 관할세무서는 B에 대하여 양도소득세를 추징하는 한편, 관할서에 B를 조세포탈 혐의로 형사고발 조치했다. B는 ‘토지거래허가를 받지 않은 거래는 법적으로 무효인데, 양도소득세를 낼 이유가 없다’고 주장하고 있다.

 

과연 B의 주장은 타당할까?

이에 관해 서로 다른 견해가 존재한다.

종전 대법원은 “매매계약이 무효인 이상 그 매매대금이 양도인에게 지급됐다 해도 양도소득세 부과대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다 할 수 없으므로 양도소득세 부과대상이 아니다”고 판시해 B가 주장하는 바와 같은 결론을 내린 바도 있다(대법원 98누18383 전원합의체 판결 등).

 

그러나, 최근 대법원은 2010두23644 전원합의체 판결에서 위와 같은 종전 견해를 변경했다.

즉, 대법원은 ‘양도소득세는 자산의 양도로 인한 소득에 대해 과세되는 것이므로, 그 매매 등의 계약이 처음부터 무효이거나 나중에 취소되는 등으로 효력이 없는 때에는, 양도인이 받은 매매대금 등은 원칙적으로 양수인에게 원상회복으로 반환돼야 할 것이라 이를 양도인의 소득으로 보아 양도소득세의 과세대상으로 삼을 수 없음이 원칙이다’라고 전제하면서도, ‘소득세법에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것이라고 규정하고 있을 뿐, 원인이 된 계약이 법률상 유효할 것까지를 요구하고 있지 않다’면서 ‘매매 등 계약이 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 이루어져서 무효임에도 불구하고 당사자 사이에서는 그 매매 등 계약이 유효한 것으로 취급돼 매도인 등이 그 매매대금 등을 그대로 보유하고 있는 경우에는 종국적으로 경제적 이익이 매도인에게 귀속된다고 할 것이고, 그럼에도 그 매매 등 계약이 법률상 무효라는 이유로 매도인 등이 그로 인해 얻은 양도차익에 대해 과세할 수 없다고 보는 것은 그 매도인 등으로 하여금 과세없는 양도차익을 향유하게 하는 결과로 되어 조세정의와 형평에 심히 어긋난다’고 판시했다(다만, 위 대법원 판결에는, 변경 전 판례와 견해를 같이 하는 6명의 대법관의 반대의견이 있음).

 

이후 선고된 대법원 2007도9143 판결도 위 판결과 동일한 취지에서 양도소득세를 납부하지 않은 중간의 매도인을 조세포탈죄로 처벌할 수 있다고 판단했다.

 

결국, 현재 대법원 판결에 따르면 C 앞으로 경료된 이전등기가 말소되지 아니한 채 남아 있고, B가 수수한 매매대금도 그 C에게 반환되지 않은 채 그대로 있다면 양도소득세 과세대상이 된다고 할 것이다."

 

따라서 이러한 경우, B는 추징된 양도세를 납부해야 하고, 조세포탈의 점에 대해 조세범처벌법 또는 특정범죄가중처벌에 관한 법률 등에 따른 형사처벌을 피하기 어렵다 할 것이다.

 

법무법인 마당 김영숙 변호사