[법률플러스]경매목적물에 대한 배당관계

 

현행 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매에서 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있다. 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖췄을 때 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정하여 주택임차인을 보호하고자 하는 취지이다.

그런데 위 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상에 확정일자까지 부여받음으로써 우선변제권을 갖게 된 임차보증금채권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우, 가압류채권자에게 우선변제권이 없다는 이유로 일반채권자에 불과하다고 보아, 여전히 임차보증금채권자에게 우선변제권이 인정된다고 보아야 할까.

결론부터 말하자면, 위와 같은 경우에는 임차보증금채권자에게 우선변제권이 인정되지 않는다. 즉, 위와 같은 경우에는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 되는 것이다. 따라서, 선순위 가압류채권자의 가압류채권과 임차보증금채권은 각 채권액에 비례하여 평등하게 배당되게 된다.

그렇다면, 임차보증금채권자보다 가압류채권자가 선순위인지 여부는 어떻게 알 수 있을까. 주택임대차보호법이 임차인이 확정일자를 부여받음으로써 비로소 우선변제권을 가지는 것으로 규정하고 있음에 비추어, 임대차계약증서상의 확정일자 부여일을 기준으로, 확정일자 부여일보다 앞선 가압류채권자를 선순위 가압류채권자로 보는 것이 타당하다.

따라서, 주택임차인이 대항요건을 미리 갖추었다고 하더라도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦으면 가압류채권자가 선순위라고 볼 수밖에 없다 할 것이고, 그 같은 경우에는 주택임차인이 가압류채권자에게 우선변제권을 주장할 수 없게 되는 것이다.

최근 전세난이 계속되면서 임대차보증금도 천정부지로 치솟고 있다. 서민들의 소중한 자산인 보증금을 잃고 억울한 상황에 부닥치지 않으려면, 임대차계약체결 시 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 전입신고를 마침과 동시에 확정일자를 받아두는 것이 필요하다.

 

박순영 법무법인 마당 변호사