[법률플러스]부동산 신탁계약시 유의해야 할 사례

신탁법상의 ‘신탁’은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 해 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위해 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것을 말합니다.

일반적으로 건설회사가 주택을 신축하면서 발생할 여러 가지 법률적 분쟁을 예방하기 위해 신탁회사와 사이에 부동산 신탁계약을 체결하는 경우가 많은데, 신탁회사의 업태에 대한 확인을 소홀히 하여 감면받을 수 있었던 세금을 납부하게 된 사례가 있어 소개합니다.

건설회사 A는 주택을 신축하면서 신탁회사 B와 관리신탁 계약을 체결했습니다. 그 주된 내용으로 A는 사업비를 조달하고, 조세·공과금을 부담하도록 돼 있고, B는 신탁범위 내에서 주택신축 사업의 주체로서의 권리·의무를 가지며 그 명의로 신탁건물의 준공, 보존등기, 분양계약 체결 등의 책임을 부담하도록 되어 있어, 위 신탁에 따른 건물이 완공된 뒤 신탁회사 B명의로 소유권보존등기를 마쳤습니다.

한편 서울특별시세 감면조례에 따르면, “주택건설사업자가 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60㎡ 이하인 5세대 이상의 공동주택에 대해 취득세와 등록세를 면제한다”고 규정되어 있고, 위 주택건설사업자에 대해서는 “부가가치세법에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 해당 건축물의 사용승인서 교부일 이전에 교부받은 자”라고 돼 있습니다.

A는 B가 신탁회사로서 부동산에 대한 신탁계약을 체결하였으니 B가 당연히 건설업 또는 부동산매매업으로 사업자등록이 돼 있을 줄로 생각하였으나 막상 B는 업태를 금융업, 종목을 신탁 및 부수업무로 해 사업자등록이 되어 있었고, 사용승인 이후에 비로소 업태에 건설업 등을 추가하였습니다.

서울시는 신탁회사 B가 주택건설사업자에 해당하지 않는다고 보아 B에게 고액의 취득세, 등록세를 부과했습니다.

이에 B가 서울시를 상대로 부과처분 취소 소송을 제기하면서, B가 주택법에 따라 대한주택건설협회에 주택건설사업자로 등록되어 있고, 실제로 주택을 건설하는 사업을 했으니 감면대상이 되어야 한다고 주장했다.

법원은 “조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하는 것이 타당하고, 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조제공평의 원칙에도 부합한다”는 대법원판례를 들어 B가 주택을 신축한 것은 맞다하더라도 위 규정상 부가가치세법에 따른 사업자등록이 되어 있지 않다는 이유로 B의 패소판결을 내렸습니다.

그러자, B는 신탁약정시 A가 조세·공과금을 부담하기로 했으니, 자신이 부담한 취·등록세를 달라고 A를 상대로 소송을 제기하여 결국 A가 소송에 져서 취·등록세를 부담하게 되는 불이익을 입었습니다.

A가 B와 신탁계약을 체결할 때 감면 요건에 해당하는 사업자등록이 되어 있는 지를 꼼꼼히 확인하고, 사용승인 되기 전이라도 B로 하여금 부가가치세법에 따른 주택건설사업자로 등록하도록 하였다면 고액의 세금을 감면받을 수 있었는데도 이를 소홀히 하여 손해를 입은 위 사례를 통해 다시한번 관련 법규의 확인이나 필요한 절차의 이행이 얼마나 중요한 지를 깨닫게 됩니다.

 

심갑보 대표변호사