[이슈&경제] 매매는 하락, 전세는 상승할 수밖에 없는 이유

정부가 지난 3일 4ㆍ1, 8ㆍ28부동산대책 후속조치를 내놓았다. 이미 지난 7월24일에도 4ㆍ1대책 후속조치를 발표했으니 올해 2월25일 박근혜 정부가 들어선 이후 1년도 지나지 않았는데 벌써 4번째 부동산대책이다.

하지만 정작 소리만 요란할 뿐 눈에 띄는 내용은 ‘공유형 모기지 본사업 실시’ 하나에 불과하다. 나머지는 제도를 개선하고 문제점을 보완하는 정도에 그치는 것이지 부동산시장에 영향을 줄 수 있다고 보기는 어렵다.

게다가 공유형 모기지를 확대하는 내용도 ‘완성형’이 아니다. 전세 수요자들 중 일부를 매매로 돌려 전세난을 완화하고 내 집 마련 선택의 폭을 넓혔다는 점에서 정책적 취지에는 공감하나 그 대상이 시범사업과 동일하게 수도권, 지방광역시에 한정돼 있다는 점, 전용면적 85㎡ 이하, 주택가격 6억원 이하로 제한했다는 점 때문에 전국적으로 영향을 미치지는 못할 것으로 예상된다.

모기지 확대, 전국적 영향 못미쳐

문제는 정부가 연내 추가 대책이라는 마지막 카드까지 모두 써버리면서 ‘매매는 하락하고 전세는 상승’하는 패턴이 내년에도 반복될 가능성이 높아졌다는 것이다.

우선 부동산시장 정상화를 위해서는 국회에 계류 중인 부동산 관련 법안들이 통과되는 것이 중요하지만 만약 통과되더라도 시행까지 걸리는 시간을 감안하면 제대로된 ‘약발’을 기대하기 힘들어졌다. 특히 1기신도시에 가장 큰 영향을 미칠 리모델링 수직증축의 경우 지자체별로 ‘리모델링 기본계획’ 수립이 필요하고 이 내용을 일선 조합에 적용하기 위해서는 상당 시간 소요가 불가피할 것으로 보인다.

매매 수요 유인책으로 그나마 영향력을 발휘했던 취득 후 양도세 5년간 면제(전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하) 혜택이 12월 말로 종료되는 것도 악재다. 당초 취득세 인하와 맞물려 시너지를 낼 수 있을 것이라고 기대했지만 소모적 정쟁으로 인해 엇박자가 나면서 기대만큼 큰 효과를 발휘하지 못했다. 이대로 양도세 면제가 종료되면 어느 정도 회복기미를 보이고 있던 신규 분양시장 분위기마저 가라앉을 가능성도 적지 않다.

국내 경기 회복이 더디게 진행되고 있는 것도 ‘매매 하락, 전세 상승’을 고착화 시키는 요인이다. 한국은행이 지난 5일 발표한 자료에 따르면 3분기 실질국민소득은 전분기보다 0.2% 증가하며 6분기 만에 최저치를 기록했다. 통계청이 지난달 25일 발표한 10월 국내 인구이동자 수가 8월부터 3개월째 감소세를 보이고 있는 것도 이와 무관하지 않다. 소득이 높아지지 않는 상황에서는 이사조차 부담스럽기 때문이다.

정부는 내년 입주물량이 크게 증가하면서 전세가가 안정을 취할 것으로 내다보고 있지만 이 또한 ‘낙관론’에 지나지 않는다. 새 아파트 전세가격은 기본적으로 기존 아파트 전세가격보다 높기 때문에 전세가격이 상향평준화 될 것이며, 오히려 전세자금대출이 늘면서 집주인이 아닌 은행에 사실상의 월세를 내는 세입자들이 증가할 가능성이 크다.

양도세 면제 혜택 종료도 악재로

박근혜 정부의 첫 부동산 대책이었던 4ㆍ1대책에 나왔던 내용이 아직도 시행되지 못한 상황에서 4번째 대책까지 발표되면서 다시 부동산대책을 내놓기도 힘든 상황이다. 만약 또 다른 부동산대책이 나온다 해도 정책 신뢰도가 땅에 떨어진 만큼 효과를 발휘할 수 있을지도 의문이다.

마지막으로, 정치논리를 앞세워 자기 할 말만 하는 정치인들의 태도가 바뀌지 않는 한 부동산시장 정상화는 어려워 보인다. 지금 부동산시장에는 ‘여당 정책’, ‘야당 정책’이 아닌 ‘국민의 정책’이 필요하다는 것을 정치인들만 모르는 모양이다.

 

조은상 부동산써브 부동산리서치팀장