[이슈&경제] 경기 뉴타운 해제 기준 완화… 문제 없습니까?

경기도가 뉴타운 또는 일반 정비구역 지정을 해제할 수 있는 기준을 토지등소유자의 25%로 정하는 ‘경기도 정비구역 해제 기준’을 적용한 지 1개월 여가 지났다. 그리고 언뜻 봐서는 별 문제 없이 잘 진행되고 있는 듯하다. 그런데 정말 아무 문제가 없는 것일까?

경기도는 구역 해제에 따른 기준을 25%로 정한 이유를 “주민 간 갈등으로 사업 추진이 늦어지는 곳을 대상으로 해제절차가 빨리 이뤄질 수 있도록” 하기 위해서라고 밝히고 있다.

정확한 내용이 명시돼 있지는 않지만 ‘경기도 정비구역 등의 해제 기준 안’과 담당부서의 설명을 미루어 볼 때 이번 기준이 된 ‘25%’는 정비사업을 반대하는 사람이 25%를 넘을 경우 75% 이상의 동의가 필요한 조합설립인가가 불가능하다는 점이 고려된 것으로 추정된다. 하지만 뉴타운 사업을 추진하게 된 목적은 경제적인 측면만 고려한 것이 아니다.

구역 해제 기준 25% 기준 의구심

이는 경기도가 1차 뉴타운사업 대상지구를 선정한 지난 2006년 11월에 발표한 보도자료에서 확인할 수 있다. 도는 “뉴타운사업은 소규모 개발사업으로 인해 도로, 공원, 학교, 문화시설확보 등에 한계가 있던 재개발사업 방식에서 탈피, 신·구도심간 균형발전을 도모하고 지역특성에 맞는 다양한 주거형태를 고려한 주거단지 조성으로 주거의 질적 수준 향상 등 주민의 삶의 질 향상이 기대된다”고 밝히고 있다.

뉴타운 추진 목적은 사업성이 좋은 곳을 ‘골라서’ 개발하는 것이 아니라 신·구도심간 균형발전을 도모하고 주거의 질적 수준 및 주민의 삶의 질 향상을 추구하는데 있는 것이다. 지금처럼 사업성이 좋은 곳만 추진하고 나머지는 해제하라고 할 것이었으면 뉴타운은 처음부터 지정하지 말았어야 했다.

주민들의 사유 재산인 땅과 집을 가지고 사업을 추진하게 되는 뉴타운, 재개발 등 정비사업은 처음부터 많은 주민들의 동의를 얻을 수 있는 사업이 아니다. 자신이 소유한 땅과 집 외에 추가로 돈을 내야 하는 경우가 대부분이기 때문이다.

또, 부동산 경기가 좋아야 사업성이 좋아지고(더 비싼 값으로 아파트를 팔 수 있고) 반대로 본인이 부담해야 하는 돈은 줄어들기 때문에 더욱 그러하다. 요즘 들어 뉴타운, 재개발 사업이 ‘찬밥’ 취급을 받는 이유는 글로벌 금융위기 이후 부동산 경기가 침체되면서 사업 추진이 어려워졌기 때문이다. 하지만 그렇다고 뉴타운 사업을 ‘해제’로만 유도한다면 그 부작용은 생각보다 클 수 있다.

우선 신·구도심간 주거 환경 수준의 격차를 줄일 방법이 없다. 현 주거지는 최대한 유지보수하면서 기반시설만 보완해주면 좋겠지만 여기에 들어가는 막대한 돈을 누가 부담할 것인지의 문제가 남는다.

구도심 개발이 이뤄지지 않으면 몇 년 지나지 않아 주택 공급이 부족해질 우려도 크다. 도심 외곽에 주택을 지을 수도 있겠지만 그것은 수요자들이 원하는 주택이 아니기 때문에 오히려 미분양으로 남아 또 다른 문제를 야기할 수 있다.

부동산경기가 회복되고 상승세를 타기 시작하더라도 이미 해제한 뉴타운, 재개발 구역은 사업 추진이 더 어려워질 것이다. 그때가 되면 이번에 정한 ‘25%’ 기준이 사업의 발목을 잡을 가능성이 크다.

무엇보다 사업을 시작하는 것(추진위원회 승인)은 주민의 최소 50% 동의를 받아야 할 수 있는데 해제는 25%만 동의하면 가능하다고 하면 불공평한 게임이 아닐 수 없다.

뉴타운 출구전략 ‘해제’에 더 기울어

그동안 경기도는 개인별추정분담금 프로그램 개발, 뉴타운 매몰비용 보조 기준 마련 등 사업추진여부를 주민 스스로 결정할 수 있도록 뉴타운사업 출구전략을 추진해 왔다. 하지만 뉴타운 출구전략이 ‘해제’ 쪽으로 무게추가 기울고 있는 것은 아닐까 하는 의구심을 지울 수 없다.

앞서 언급한 것처럼 광역개발을 계획한 이유가 경제적인 측면만 고려한 것이 아니라는 점을 감안하면 가급적 큰 틀을 깨지 않는 내에서 사업이 추진될 수 있도록 고민하는 게 우선이지 않았을까 하는 아쉬움이 남는다.

조은상 부동산써브 부동산리서치 팀장