[법률플러스] 체납관리비 경락인 승계와 강제집행

‘A’는 집합건물인 상가건물의 관리단인데, 해당 점포의 구분소유자인 ‘B’가 2013년 1월 1일부터 2015년 1월 1일까지 관리비를 계속 연체하자, ‘B’를 상대로 2015년 2월 1일 관리비 지급을 구하는 소를 제기하여 승소판결을 받았고, 위 판결은 2015년 9월 1일 그대로 확정됐다.

‘C’가 2015년 10월 1일 위 점포를 경락받자, ‘A’관리단은 ‘C’에게 ‘B’가 체납한 관리비 중 공용부분 관리비를 납부할 것을 요구하였으나, ‘C’는 이를 거부하고 있다. 이러한 상황에서 ‘A’관리단은 ‘B’에 대한 확정판결을 집행권원으로 하여 ‘C’가 경락받은 점포에 대해 강제집행을 실시할 수 있을까?

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조는 ‘공유자가 공용부분에 관해 다른 공유자에 대해 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다’고 규정하고 있고, 대법원은 위 규정에 따라 집합건물의 이전 구분소유자가 체납한 관리비 중 공용부분 관리비는 그 특별승계인에게 승계된다고 판시하고 있다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조). 따라서 ‘A’관리단은 ‘C’에게 ‘B’가 체납한 관리비 중 공용부분 관리비의 지급을 청구할 수 있다.

 

그러나 ‘A’관리단이 ‘B’를 상대로 제기한 관리비 청구소송에서 승소 했고, ‘B’가 체납한 관리비 중 공용부분 관리비를 ‘C’가 승계한다고 하더라도, ‘A’관리단이 ‘B‘에 대한 확정판결을 집행권원으로 하여 곧바로 ‘C’가 경락받은 점포에 대해 강제집행을 실시할 수는 없으며, 그 이전에 ‘C’에 대한 승계집행문을 법원으로부터 부여받아야 한다.

 

그런데 본 사안의 경우 ‘A’관리단이 ‘C’에 대한 승계집행문을 부여받을 수 있는지가 문제된다. 왜냐하면, 승계집행문 부여에 관한 민사집행법 제31조 제1항은 ‘집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위해 내어 주거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위해 내어 줄 수 있다’고 규정하고 있다.

 

이와 관련해 대법원은 채무자의 채무를 소멸시켜 당사자인 채무자의 지위를 승계하는 이른바 ‘면책적 채무인수’와 달리, 종전 채무자가 채무자의 지위를 그대로 유지하면서 제3자가 동일내용의 채무를 부담하는 이른바 ‘중첩적 채무인수’는 위 규정에서 말하는 승계인에 해당하지 않는다고 판시하고 있기 때문이다(대법원 2010. 1. 14. 자 2009그196 참조).

 

그렇다면, ‘A’관리단이 ‘B’에 대한 확정판결을 집행권원으로 하여 ‘C’가 경락받은 점포에 대해 강제집행을 실시할 수 있는지 여부는 ‘C’가 ‘B’의 관리비 채무를 면책적으로 인수하는 것인지 아니면 중첩적으로 인수하는 것인지 여부에 따라 결론을 달리하게 되는데, 이에 대해 대법원은 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하다고 판시하고 있다(대법원 2010. 1. 14. 자 2009그196 참조).

 

결국, 위와 같은 대법원 판시 내용에 비춰 보면, ‘A’관리단은 ‘B’에 대한 확정판결을 집행권원으로 하여 ‘C’가 경락받은 점포에 대해 강제집행을 실시할 수 없으며, 이를 위해서는 ‘C’를 상대로 한 판결 등의 집행권원을 별도로 취득해야 한다.

서동호 변호사