[법률플러스] 불법개조 건물의 ‘임차인 보호’

주거용으로 불법 개조된 건물
근저당보다 우선 변제받을 권리
임차인 불법개조땐 보호 못받아

당연히 점포 및 사무실을 주거용으로 개조하였으니 건축법상 불법용도변경이다. 이러한 원룸을 임차한 임차인은 불법개조된 건물을 임차하였으니 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없는 것인가?

그리고, 점포 또는 사무실 상태일 때 소유주에게 대출해 주고 금융기관이 선순위 근저당권을 설정하였을 경우, 그 후 원룸으로 변경되어 임차인이 보증금을 내고 살고 있다면, 누가 우선 보호되는가?

먼저, 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로, 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않습니다.

또한, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않습니다.

따라서, 불법개조된 원룸을 임차한 임차인도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 다만, 임차인 스스로 불법개조하였을 경우에는 보호받을 수 없습니다.

그리고, 소액임차인의 경우에는 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 먼저 근저당권이 설정된 후 주거용 건물로 용도 변경되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(대법원 2009.08.20. 선고 2009다26879 판결).

소액임차인이 아닐 경우에는 전입일자, 확정일자의 순에 따라 우선 순위가 정해질 것이므로, 위와 같은 사례에서는 배당시 근저당권자보다 후순위가 될 것입니다.

또한, 임차를 하고자 하는 사람이라면 위와 같이 6개로 분리된 원룸에 다른 임차인이 먼저 전입, 확정일자를 받아두어 선순위권자가 있는지, 건물의 경매대금에서 선순위권자의 보증금을 배당하고 난 뒤 자신에게 배당될 돈이 남아있을 것인지를 신중하게 검토하여 피해를 입지 않도록 하여야 합니다.

심갑보 변호사