[8·2 부동산 대책] 조정지역·투기과열지구·투기지역 차이점은 차등 규제

조정지역, 청약1순위 자격·분양권 전매 제한
투기과열지구, LTV·DTI 한도 40%로 하향
투기지역, 주택담보대출 건수 가구당 1건만

8·2 부동산 대책은 크게 ‘투기과열지구’, ‘투기지구’, ‘청약조정지구’ 등으로 구분된다. 투기과열지구와 투기지구는 각각 6년과 5년만에 재등장, 과거 부동산 시장 억제를 위한 강공책들이다. 청약조정지구에서 투기과열지구를, 투기과열지구에서 투기지역을 각각 추려낸 형식이다.

우선, ‘청약조정지역’은 작년 11·3 대책과 함께 등장한 것으로 투기과열지구의 주요 내용 중 청약과 관련한 내용을 주로 빼내 만든 규제 지역이다. 청약 1순위 자격 제한, 재당첨 제한, 분양권 전매제한 등이다. 주택시장의 과열이 발생했거나 발생할 우려가 있는 지역을 청약조정지역으로 묶었다. 경기지역에서는 성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2 등 6개시가 대상이다.

이보다 수위가 더 높은 것이 ‘투기과열지구’다. 투기과열지구는 재건축 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지되고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 내려간다.

무려 20개 가까운 규제가 동시에 적용되는 초강수 규제책이다. 투기과열지구는 2002년 서울 전역 및 수도권을 중심으로 적용됐다가 2011년 말 서울 강남 3구(강남·서초·송파)에서 마지막으로 해제되면서 사라졌다. 이번에 투기과열지구가 부활하면서 경기지역에는 과천이 포함됐다. 재건축 중심지역으로 시장이 과열로 치닫았기 때문이다.

‘투기지역’은 투기과열지구로 묶인 지역 가운데 선별했다. 이 지역은 주택담보대출 규제에 역점을 두었다. 양도세 가산세율이 적용되고, 주택담보대출 건수가 세대당 1건으로 제한하는 방안 등을 담았다. 다만 경기도의 경우, 투기지구에 포함된 시군이 없다.

국토부 관계자는 “투기과열지구에서 과열이 더 심한 곳만 골라내서 투기지역으로 지정한 것”이라며 “과거에도 정책 효과를 극대화하기 위해 투기과열지구와 투기지역을 동시에 지정해 적용한 사례가 많았다”고 밝혔다.

김동수기자