[8·2 부동산 대책] “주택은 거주용”… 투기와 전쟁 시작

다주택·갭투자자 겨냥 초강수 카드
수도권 GB 해제 공공주택 개발 등 서민 주택 공급 확대 방안도 제시

문재인 정부가 치솟는 집값을 잡기 위해 초강수 카드를 꺼내 들었다. 

투기와의 전쟁으로 대변되는 이번 8·2부동산대책은 투기과열지역에 광범위한 규제책을 적용하면서 한편으로 신규 공급을 늘려 실수요자 위주의 건강한 시장질서로 재편하겠다는 의지를 담고 있다. 

이날 대책 발표와 동시, 서울과 과천을 중심으로 한 재건축 단지는 급속도로 얼어붙고 있으며 업계는 당분간 진정추세를 넘어 침체 국면으로 치닫을 수 밖에 없을 것으로 전망하고 있다.

새정부는 이날 대책을 발표하면서 주택은 ‘투자용’이 아니라 ‘거주용’이라는 패러다임의 전환을 명확히 했다. 투기과열지구에는 20여가지의 세제·청약·공급과 관련한 규제가 총망라됐다.

◇집값 상승의 주범인 다주택자를 잡아라

8ㆍ2부동산 대책은 한마디로 다주택자 및 갭투자자, 대표적 투자 상품인 재건축에 집중됐다.

국토부가 주택 거래량을 분석한 결과, 전체 주택 거래량에서 유주택자(1주택 이상)가 차지하는 비중은 2006년∼2007년 31.3%에서 2013년∼2017년 사이에는 43.7%로 증가했다.

특히 2주택 이상 보유한 다주택자가 주택을 추가로 구매하는 비중은 2015년 6.0%에 비해 2016∼2017년에는 13.8%로 2배 이상 증가했다. 결국 다주택자들이 갭투자 등을 이용해 투자 목적으로 집을 구입하는 비율이 늘면서 집값 상승세가 지속되고 있다고 판단했다. 따라서 이번 대책은 이에 초점이 맞춰졌다. 투기과열지구 및 투기지구 지정, 다주택자 양도세 중과, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화, 청약관련 규제 등이 주요 핵심이다. 

과거 박근혜 정부에서 주택경기 침체 장기화로 하우스 푸어, 역전세난 등이 사회문제로 부각되자 풀었던 규제들을 다시 환원한 것이다. 일부 규제들은 오히려 강도가 세졌다. 투기과열지구 내 주택 거래시 자금조달계획 및 입주계획 신고를 의무화한 것 등이 대표적이다. 또 청약조정지역 내 2주택 이상 보유자들에 대해 양도세를 중과했다.

업계는 “참여정부 때 만들었던 재건축 초과이익환수와 종합부동산세, 분양가 상한제 등 ‘규제 대못’의 틀이 그대로 유지되고 있는 가운데 정부 부동산 정책의 패러다임이 참여정부로 회귀했다”고 평가했다.

◇수도권 그린벨트 풀어 신규 공공택지 공급

정부는 이번 8.2 부동산대책에 과열된 수요을 원천 봉쇄하면서도 한편으로 주택 수를 늘리는 공급 방안도 내놨다. 서민 주택공급을 확대하기 위해 수도권내 그린벨트를 풀어 신규 공공주택지구를 개발하겠다고 방안이다.

국토부에 따르면 현재 수도권 지역에는 아직 착공하지 않은 공공택지가 51만9천호 규모이며, 이는 약 8년 치 공공택지 수요를 감당할 수 있는 것으로 나타났다. 

또 수도권 민간택지의 경우 2015년과 2016년 인허가 실적이 각각 27만호, 24만호여서 민간택지에서도 충분한 주택공급은 가능한 것으로 국토부는 판단했다. 국토부 관계자는 “수도권 입주 물량은 올해 29만호, 내년 31만호 등 최근 10년 평균(19만5천호)과 주택 추정 수요(21만6천호)를 크게 상회하고 있으며 2019년 이후에도 공급은 충분할 것으로 전망한다”고 말했다. 

다만, 연간 공공임대 13만호, 공공지원 주택 4만호 등 17만호의 공적임대주택을 원할하게 공급하기 위해 그린벨트를 개발하거나 노후공공청사 복합개발을 적극 추진할 방침이다. 연간 공급되는 공적임대 17만호의 60%인 10만호가 수도권에서 공급되기 때문이다.

이와 함께 신혼부부를 위한 분양형 공공주택인 ‘신혼희망타운’도 연 1만호씩 임기 내 5만호를 추가 공급하는 방안도 추진된다. 입지가 좋은 경기도 과천 지식정보타운·주암, 위례신도시, 화성 동탄2 등지에서 우선 추진된다.

김동수기자