[천자춘추] 분양가상한제 소급적용

지난주 9일 추석을 앞두고 광화문 일대에 재건축ㆍ재개발 조합원 1만여 명이 모여 정부의 분양가상한제 저지 궐기대회를 개최했다.

이날 궐기대회에는 서울지역 중심의 총 42곳의 재건축ㆍ재개발 관리처분인가를 받은 사업장들을 중심으로 조합원들이 모여 관리처분인가를 받은 사업장까지 분양가상한제를 적용하는 정부의 방침에 대하여 분노를 표출하며 철회를 촉구했다.

국토교통부가 분양가상한제 적용 기준을 마련하면서 재건축ㆍ재개발사업의 경우, 기존에는 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 했으나 이를 ‘최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’부터 적용하도록 변경해 조합원들의 반발을 산 것이다. 재건축ㆍ재개발사업에 관리처분이란 새 아파트를 분양받는 조합원별 부담금과 권리를 결정하는 가장 핵심적인 단계다. 관리처분계획을 수립함에 이미 일반분양가를 예상해 평형별로 조합원들의 분담금이 결정되어 있는 상황에서 분양가상한제를 소급 적용해 일반분양가를 낮추게 되면 그만큼 수익이 줄어 조합원들의 부담금이 늘어날 수밖에 없다.

건국대학교 도시행정연구소의 분석에 의하면 일반분양이 많은 조합은 이번 분양가상한제 적용으로 약 1억~2억 원 가량의 추가부담금이 발생하는 것으로 예상하고 있다.

더욱이 상당수 재건축ㆍ재개발 사업장들은 관리처분총회를 개최하여 조합원분담금을 확정하고 담당 행정관청에 관리처분인가를 받고 이미 이주나 철거가 진행된 곳이어서 이제 와서 사업을 되돌릴 수도 없어 진퇴양난의 형국에 빠져 있다. 조합원 수가 많은 사업장은 이주비를 포함한 사업비에 대한 이자가 하루에도 수억 원 단위 이상으로 소요되는 곳도 있는데 분양가상한제 적용으로 조합원 갈등이 발생해 사업지연으로 이어지면 또 다른 막대한 추가부담의 피해가 발생하게 된다.

우리 헌법에는 소급입법으로 인한 재산권 침해를 금지하고 있는데 관리처분인가로 조합원의 재산권이 거의 확정된 상황에서 분양가상한제를 적용하는 것은 분명 위헌적 요소가 있다.

재건축ㆍ재개발 조합원들 입장에서는 적법한 절차에 따라 정부와 지자체에서 하라는 대로 건축심의와 사업시행인가를 받고 관리처분인가를 받아 사업을 진행해 왔는데 갑자기 제도가 바뀌면서 그에 대한 피해를 고스란히 조합원들이 떠안아야 하는 상황이 발생했으니 정부에 분노하고 불신할 수밖에 없다.

주택사업 특히 재건축ㆍ재개발사업은 시작부터 마무리까지 거의 10년 이상이 걸리는 장기적인 사업이다. 그래서 재건축ㆍ재개발 사업장에서는 사업의 가장 큰 걸림돌이 정부의 각종 주택ㆍ부동산 정책 즉, ‘00대책’이라는 타이틀로 너무나 빈번하고 갑자기 쏟아지는 관련 ㆍ제도의 변경이다. 일관성 없이 조변석개하는 주택 정책으로 인한 혼란과 피해는 고스란히 사업주체인 조합원 몫으로 돌아가게 된다. 당장 눈앞의 효과만을 기대하며 근시안적이고 땜질식 주택·부동산 대책보다는 장기적 안목에서 예측 가능하고 일관성 있는 주택정책이 절실하다.

김진수 건국대학교 행정대학원 도시 및 지역계획학과 교수