[법률플러스] 임차기간 종료와 상가 권리금 회수방해

구 상가건물 임대차보호법 제10조 2항에서는 상가건물의 임차인이 최대 5년까지 임대차계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 보장하고 있다.(2018년 10월 16일 법률 개정으로 최대 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있음)

그리고 위 법률 제10조의4에 의하면 임차인이 권리금 계약에 따라 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해해서는 안 되고(제1항 제4호 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 해서는 아니 됨), 이를 위반한 경우 손해를 배상할 책임이 있다.(제3항)

그런데, 임차인 A가 임대인 B로부터 상가건물을 임차해 음식점을 운영하다가 2번의 계약갱신을 거쳐 총 임대차기간 5년이 만료될 무렵 위 음식점을 C에게 권리금을 받고 양도하기로 한 뒤 임대인 B에게 C와 새로운 임대차계약을 체결할 것을 요청하였으나, B는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획이 있다는 이유로 C와의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.

이에 임차인 A가 임대인 B를 상대로 손해배상을 청구한 사건에서, 하급심은 “위 법률이 보장하고 있는 최대 임대차기간 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 임차인의 상가권리금 회수 권한에 관한 위 법률 제10조의4가 적용될 수 없다”고 하면서 위 사례의 A는 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 B가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판시했다.

그러나, 대법원은 위 법률 제10조의4 1항 단서에서 ‘임차인의 상가권리금 회수 권한에 관한 예외 사유’로 위 법률 제10조 1항 각 호에 해당하는 사유가 있을 경우(임차인의 차임 연체, 부정한 방법에 의한 임차, 무단 전대 등)로 한정하고, 임대차기간 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우(위 법률 제10조 2항)는 예외 사유로 정하지 않고 있음이 문언상 명백하다고 판단했다. 또한, 상가임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하려는 임차인의 계약갱신 요구권의 입법취지와 임대차계약이 종료된 경우에도 상가임차인이 일정한 범위 내에서 영업상 유ㆍ무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위해 마련한 권리금 회수기회 보장에 관한 규정의 입법 취지는 다르기 때문에 각기 그 예외사유를 달리 정한 것이라고 봤다. 이를 토대로 대법원은 ‘임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다’고 판시했다.(위 사례에서 B가 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획이 있다고 주장했으나, 이 경우에는 위 법률 제10조 1항 7호에서 따로 정한 요건을 갖춰야 한다.)

심갑보 변호사