[법률플러스] 토지의 배타적 사용수익권 제한의 한계

토지를 분할ㆍ매각함에 있어서 토지 일부를 분할된 다른 토지의 통행로로 제공하여 독점적ㆍ배타적인 사용수익권을 포기하고 그에 따라 분할토지 소유자들이 그 통행로 부분을 무상으로 통행하게 되면 원소유자의 배타적 사용수익은 제한된다. 그 후에 그러한 사정을 알면서 그 부분 소유권을 승계취득한 자는 원칙적으로 그 부분에 대한 독점적ㆍ배타적 사용수익을 주장할 정당한 이익을 갖지 않고 원소유자와 마찬가지로 무상통행을 수인해야 할 의무를 진다는 것이 판례의 입장이다.

그런데 이러한 사용수익 제한이 분할토지의 소유자들에 대한 부담인지, 통행로를 이용하는 일반 주민들에 대한 관계에서도 부담해야 하는지, 물권포기에 따른 대세적인 부담인지 등이 반드시 명확하지만은 않다. 다만, 관련 판례 중 통행로 부분의 승계인이 건축을 위해 통행로 부분과 함께 통행로를 필요로 하는 인근 주민들의 주택을 모두 매수하면서 다만 그중 1인의 주택만을 매수하지 못하였는데 그 1인의 주택은 다른 공로에 접해 있어 그 1인이 통행로 부분에 대해 주위토지통행권을 갖지 못하는 상황이라면 승계인의 통행로 부분에 대한 독점적ㆍ배타적인 사용수익권은 제한되지 아니한다는 취지를 판시한 사례가 있다. 이는 원소유자의 배타적 사용수익권 제한은 상대적인 것으로서, 통행로 이용에 관해 이해관계가 있는 인근 주민들에 대한 관계에서 부담하는 것이라는 취지로 보인다.

한편, 종전 판례에 따르면 통행로 이외 토지 부분에 관하여 소유권을 포기한 사례에 관한 것은 특별히 눈에 띄지 않는다. 그런데 최근의 대법원 판결에 따르면 수 개의 건물의 부지로 된 일단의 토지 중 일부를 그 소유자가 위 건물들의 부지로 제공하여 건물소유자들이 이를 무상으로 사용하도록 허락한 사안에서, 이는 채권적인 것에 불과하여 그 특정승계인이 그러한 채권적 법률관계를 승계했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 특정승계인의 위 건물 부지 부분에 대한 소유권 행사가 제한된다고 볼 수 없다고 한다. 이는 앞서 본 토지소유자의 독점적ㆍ배타적 사용수익권 행사 제한의 법리는 토지가 도로 등 일반 공중도 자유롭게 이용할 수 있는 용도로 제공된 경우에 적용되는 것이고, 토지가 제한된 특정인들의 용도만으로 제공된 경우에는 적용되지 않는다는 취지를 판시한 것으로 보여 주의를 요한다.

임한흠 변호사