[법률플러스] 공유등기된 상가건물의 구분소유자 숫자

도시 및 주거환경정비법에 따라 재건축사업을 시행하기 위해 조합을 설립하고자 할 때 설립동의와 관련해 동별로 구분소유자의 일정한 숫자 이상의 동의가 필요한데, 관련법령에 따르면 ‘소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 토지등소유자로 산정할 것’이라고 규정하고 있다.

그런데 어떤 재건축사업 지역에 30년 전에 건축된 상가건물이 있었고, 그 건물의 분양 당시 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖춘 54개의 상가 호실로 구분하여 수분양자들은 호수, 위치 및 면적을 특정해 각 분양계약을 체결했는데, 상가건물등기부상으로는 전체 건물에 대하여 48명의 공유로 등기돼 있었다.

그렇다면, 위 상가건물은 위에서 언급한 관련법령에 따라 공유자 48명을 대표하는 1명만을 소유자로 산정하여 동의 요건 충족 여부를 판단해야 할 것인지, 아니면 위 48명을 별개의 구분소유자로 보아 동의 요건 충족 여부를 판단할 것인지가 문제가 된다.

특히, 일정한 범위의 상가건물은 구조상 독립성 요건을 완화한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2에 따라 (건물경계를 구분 짓는 벽체가 없어도) 경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치하고 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 부착함으로써 구분소유권의 객체가 될 수 있도록 하고 있는데, 이러한 형태의 상가건물에 대해 공유로 등기된 경우도 있을 수 있는바, 이 경우에도 구분소유자의 숫자를 어떻게 보아야 할 것인지 똑같은 문제가 발생한다.

원래 구분소유가 성립하려면 객관적ㆍ물리적인 측면에서 구분된 건물부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 그 구획된 부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 하는데, 구조상의 구분에 의해 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없지만, 해당 건물부분이 적어도 위 집합건물법 제1조의2의 적용을 받는 ‘구분점포’(경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치하고 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 부착한 경우)에 해당하고, 또한 분양 당시 그 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있었다고 인정된다면 비록 등기부에 구분건물로 등기되지 않았더라도 각 상가 호실을 구분소유권의 대상으로 하는 구분소유 관계가 성립했다고 봄이 상당하다.

따라서 위 사례에서 공유자 48명을 대표하는 1명만을 소유자로 산정하여 동의 요건 충족 여부를 판단할 것이 아니라, 상가별로 별개의 구분소유가 성립된 것으로 보아 동의 요건 충족 여부를 판단함이 옳다.

심갑보 변호사