[이슈&경제] 과거 경제위기 극복 위한 주택정책 시사점

코로나19 확진자가 크게 줄면서 국내는 어느 정도 안정화되는 분위기다. 사람들이 서서히 이동을 시작하고 있으며, 5월 첫주에 시작되는 연휴를 이용한 국내 이용객도 크게 증가할 것으로 보인다. 헌정사상 첫 온라인 개학은 정상적인 오프라인 등교시점을 살피고 있다. 그러나 경제상황은 다르다. 2~3개월 멈춰버린 경제활동 후유증은 이제부터 시작이다.

정부가 1분기 GDP 성장률을 발표했다. 코로나19 사태 영향이 반영되면서 전분기 대비 1.4%로 마이너스 성장을 보였다. 정부는 유례없이 경제활동이 위축되면서 내수와 민생부문에 가해진 충격이 GDP상 민간소비와 서비스업 생산 감소로 나타났고, 두 지표 모두 외환위기이후 가장 어려운 모습이라고 밝혔다. 1분기 민간소비는 6.4% 감소했고, 서비스업 생산도 2.0% 감소했다. 1분기까지는 투자ㆍ수출회복세가 경제성장 둔화세를 다소 완충해 줄 수 있었지만, 2분기부터는 글로벌 경기 침체가 본격화 되면서 실물·고용충격이 확대될 우려가 커지고 있다.

3월 실업급여 액수는 9천억 원에 육박해 사상 최대치를 기록했고, 신규 고용을 뜻하는 고용보험 가입자수는 16년 만에 가장 낮았다. 이제 시작일 수 있다. 4월 실업급여는 더 증가하고 고용보험 가입자수는 더 줄어들 것이다. 실업자가 늘고 자영업과 중소기업이 무너지면 주택시장도 안전하지 않다.

1997년 외환위기 때 서울 집값은 1년동안 약 18%가 하락했다. 금융위기때는 2008년 10월부터 2013년 9월까지 5년 동안 약 9%(강남구 약 12%)가 하락했다. 당시 하락폭이 컸던 성남분당과 용인수지는 4~5년간 20~30%가 하락했다. 코로나19가 주택시장에 미치는 충격이 1997년 외환위기 양상을 띨지 아니면 2008년 금융위기 양상을 보일지 여부는 아직은 불분명하지만 과거 주택시장에 나타난 패턴과 세계적인 경기예측기관들에 따르면 코로나19의 영향이 과거 두 번의 경제위기 영향에 비해 작지는 않을 것으로 보인다.

외환위기와 금융위기 당시 주택가격 급락을 막기 위해 정부는 주택시장 규제를 완화했다. 주택수요를 제고하기 위해 한시적인 세제혜택을 확대하고, 주택시장 기능을 정상화하고 공급을 촉진하기 위해 주택 관련 세제를 대폭 완화했다. 외환위기 시절에는 5년간 양도소득세를 면제하고, 취득세를 감면하였으며 1가구1주택 비과세 기간을 3년에서 1년 보유로 완화하기도 했다. 당시 국민주택기금(현, 주택도시기금)을 통한 지원을 확대하면서 금융제약을 완화하였다. 금융위기 시절에는 미분양문제와 건설사의 자금 유동성 위기를 해소하기 위한 대책을 발표했고, 가계부담 완화를 위해 처분조건부 대출 상환기간을 1년에서 2년으로 연장했다. 또한 실물부문 위험요인이 금융부문으로 전이되는 것을 선제적으로 차단하기 위해 재건축·재개발 등 투기억제 목적으로 시행되고 있던 과도한 규제를 완화했다.

일자리를 잃고 소득이 줄면 대출원리금 상환이 어려운 사람들은 집을 급하게 처분하고 싶어한다. 그러나 집값이 떨어지면 매수수요가 사라지기 때문에 잘 안팔린다. 이러한 상황이 길어지면 대출기관 연체가 늘어나고 금융기관 부실로 이어진다. 실물위험이 금융위험으로 전이되지 않도록 해야한다.

과거 위기극복 경험을 활용해보자. 상황이 다른만큼 동일한 처방을 할 수는 없다. 그러나 한가지 분명한 것은 두 번 모두 위기극복을 위해 주택시장 규제를 완화했다는 것이다. 규제를 과감히 풀었던 외환위기는 집값하락기가 1년이였지만, 금융위기는 5년동안 집값이 하락했다.

코로나19로 인한 경제위기가 이제 시작인 만큼, 주택시장은 적정수요 유지가 중요하다. 수요를 억제하는 과도한 규제를 걷어내고, 거래활성화를 위한 보완대책을 마련해야 한다. 공적금융지원을 강화하고 과도한 주택사업자 부담을 완화해야 한다. 과감한 규제혁신으로 주택시장 및 경제위기를 단기간에 극복할지, 아니면 장기간의 주택시장 위기와 경제적 어려움을 견딜것인지 정부의 선택이 남았다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원