[법률플러스] 아파트 단지 주차장을 부속상가의 고객이 이용할 수 있을까?

아파트 단지 주차장을 부속상가의 고객이 이용할 수 있는지에 관해 분쟁이 있는 경우가 제법

있다. 최근 대법원은 아파트의 지하주차장이 아파트 구분 소유자들만의 일부공용부분이라는 이유로 부속상가 고객은 그 지하주차장을 이용할 수 없다는 취지의 판결을 선고한 바 있다. 대법원이 일부공용부분이라고 판단한 논거는 해당 상가가 아파트와 별개 건물로 신축된 점, 지하주차장은 단지 정문 출입구로만 출입 가능하고 차단기가 설치돼 입주민과 방문자에게만 출입을 허용하는 점, 지상주차장은 누구나 이용 가능한 점, 지하주차장에는 아파트 승강기로 직접 연결되는 출입문이 있고 출입통제장치가 있으나 지하주차장과 상가는 직접 연결돼 있지 아니한 점, 아파트 구분소유자는 지하주차장을 공용부분으로 분양받았으나 상가의 분양계약서와 건축물대장에는 지하주차장이 분양면적이나 공용부분으로 기재되어 있지 아니한 점 등으로 요약된다.

일부공용부분에 대해 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 규정이 돼 있는데(제10조 제1항), 위 법은 전유부분과 공용부분의 구분을 ‘여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다’(제3조 제1항)고 보고 구체적인 기준을 설정하고 있다. 그러나 전부공용부분과 일부공용부분 구분에 대해 ‘일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분’을 일부공용부분으로 정의하는 외에 달리 구체적인 기준을 정하고 있지는 않다. 종전 판례는 그 구분에 관한 원론적인 기준으로 ‘소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도’를 들고 있다.

위 사건에서 대법원의 판단 근거 중 해당 상가가 아파트와 별개 건물로 신축된 점이나 지상주차장은 누구나 이용 가능한 점은 ‘건물 구조’의 문제라기보다는 현실적 이용실태의 측면에 가까운 면이 있다.

한편 지하주차장에는 아파트 승강기로 직접 연결되는 출입문이 있고 출입통제장치가 있으나 지하주차장과 상가는 직접 연결돼 있지 아니한 점을 보건대, 위 지하주차장과 같은 구조와 용도라고 하더라도, 상가 고객 자동차가 필연적으로 출입할 수 없는 구조와 용도인지 의문이다. 그렇다면 위 사건에서 일부공용부분 인정의 핵심 논거는 아파트 구분소유자는 지하주차장을 공용부분으로 분양받았으나 상가의 분양계약서와 건축물대장에는 지하주차장이 분양면적이나 공용부분으로 기재되어 있지 아니한 점일 수 있다.

결국 위 사건의 대법원 결론은 정당하다고 보이나 구체적 사정들이 조금씩 차이가 나는 다른 아파트 단지들에 있어서의 결론은 반드시 같다고 보기 어렵지 않은가 생각된다.

임한흠 변호사 / 법무법인 마당