[천자춘추] 차기 정부의 부동산 정책과 평가

새 정부가 출범했다. 지난 5년간 저금리에 따른 유동성 증가는 전국적인 부동산 가격 상승을 가져왔다. 새 정부에서는 부동산 시장기능 정상화를 정책의 기조로 삼고 있다.

부동산 정책은 크게 4가지로 분류할 수 있다. 첫째는 금융대책, 둘째는 조세정책, 셋째는 정비사업 정책, 넷째는 공급정책이다. 윤석열 정부는 4가지 정책에 대해 후보자 시절부터 공약한 내용을 인수위 단계에서 다듬고 고민 중이다.

첫째 금융대책은 문 정부에서 주택가격과 지역에 따라 LTV(주택담보인정비율)를 6가지 구분을 2종류로 단순화 했다. 둘째 조세정책은 종합부동산세 공정시장가액 비율 동결해 세금 증가를 억제하고, 규제지역 내 다주택자 양도세 중과를 이달 10일부터 1년간 유예 결정했다. 셋째 정비사업(재개발 재건축 등) 규제 중 위헌 시비가 끊이지 않는 재건축초과이익의 부담을 경감하는 제도 도입하고, 재건축 안전진단 완화를 통해 도심 내 신규주택 공급 촉진을 위한 방안을 검토 중이다. 넷째 공급확대를 위해 총 250만 가구를 공급한다.

인위적인 정부의 개입은 규제의 역설 현상으로 이어질 수 있다. 정부의 규제명분과 가격 안정의 결과가 나타나지 않을 수 있다. 차기 정부 부동산 정책의 골격은 시장으로의 회귀라고 볼 수 있다. 하지만 몇 가지 문제점도 보인다.

첫째 금융대책의 경우 DSR에 대한 완화가 없다. DSR에 대한 완화 없이 LTV만 증가 시키면 연소득이 높은 경우에만 대출비율이 높아진다. 서민의 주택마련을 쉽게 한다는 취지가 무색해 진다. 둘째로 조세정책의 경우 당초 후보자 공약 시 2년 유예를 예고했다. 부동산 시장의 상황을 살펴보고 추가 유예 여부를 결정한다는 입장이다. 1년 만에 부동산 매물 출회 효과를 통한 가격 안정화가 가능할지 의문이다.

셋째 재건축 안전진단 완화는 재건축의 초창기 속도를 높이는 데 기여할 것이다. 일정부분 속도조절도 필요하다. 아울러 재건축 초과이익 환수제의 개선은 재건축 사업을 높여 공급을 촉진할 수 있다.

다만 이는 국회 의결을 거쳐야 하는 법률 개정사항이다. 여소야대 정국에서 쉽게 이뤄질 수 있을지 의문이다. 넷째 공급대책은 실제로 공급이 250만가구가 가능하다는 의미 보다는 지속적인 공급 의지 표명으로 볼 수 있다. 기존의 조합원 및 소유자를 제외한 순증가 물량이 생각보다 크지 않을 수 있다.

결론적으로 부동산 정책의 시장기능 회복을 목적으로 추진되는 새 정부의 취지가 빛을 발하기 위해서 조금 더 정교하게 정책을 다듬어야 할 필요가 있다. 새 정부가 정책의 시의성과 내용적 효과를 극대화 할 수 있는 지혜와 추진력이 필요한 시점이다.

최황수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수