[천자춘추] 상가임대차법 개정 둘러싼 분쟁 단면

법률 개정과 판례 변화로 최근 상가임대차 분쟁이 증가하고 있다. 2018년 10월경 법개정으로 종전 5년까지였던 보장 임대차기간이 최대 10년으로 늘어났다. 또한 대법원은 2019년 5월경 “임차인이 더 이상 계약갱신을 요구할 수 없는 경우 임대인은 권리금의 회수기회를 보장할 의무가 없다”는 취지의 하급심 판결을 깨고 그와 같은 경우에도 여전히 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 인정된다는 취지로 판시했다(2017다225312·225329판결).

상가임대차법에 대한 해석을 하급심과 달리한 결과다. 개정법과 대법원 판결을 적용하면 임차인은 10년 임차 후에도 임대인에게 권리금 회수기회를 요구할 수 있다. 신규임차인을 직접 물색해 임대인에게 소개할 수도 있고, 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절한다면 권리금 상당의 손해배상청구를 할 수도 있다. 임대인은 최대 10년의 임대를 보장해주었더라도, 섣불리 신규임차인과의 계약을 거절했다가는 임차인의 소장을 받고 손해배상 판결을 받을 위험이 있으므로 의사표시를 신중하게 해야 하고, 계약거절의 정당한 이유를 제시할 수 있어야 한다. 개정법과 대법원이 임차인의 권리를 두텁게 보호하려는 취지에는 공감하지만, 계약 자유원칙과 충돌할 여지가 있고 장기적으로 임차인 지위의 양극화를 초래할 수도 있음을 고려해야 한다. 예를 들어 임차인이 신규 임차인을 물색해 시세의 2배인 권리금을 받기로 합의하면서 월차임 및 보증금 증액을 제한하는 내용의 권리금계약을 체결해 오기도 한다. 이때 임대인이 세금, 공과금 과중한 부담으로 수지가 맞지 않는다면서 신규 임대차계약을 거절했다면, 임차인의 권리금 회수 기회를 위법하게 방해한 것일까. 필자가 진행하는 사건인데, 임차인이 ‘권리금’만을 극대화하고자 임대인과 신규임차인 간에 합의할 임대조건에 부당하게 간섭해 계약자유를 침해했으므로 위법성 인정에 보다 신중을 기해야 할 것이다. 한편 임대인은 계약의 장기화 우려, 환산보증금의 인상률 제한의 지속, 권리금회수기회 보장의무의 존속 등 계약에 수반된 제약이 늘어남에 따라 임대차계약 체결에 보다 신중을 기할 수밖에 없다.

임차인의 자산상태나 신용을 따지거나, 현금흐름이 좋은 업종이나 유명브랜드 입점을 더 선호하게 된다. 물론 열악한 임대인은 이것저것 따질 겨를도 없다. 반면 자산이 적거나 유망한 업종이 아닌 임차인은 이전보다 다소 열악한 조건을 받아들여야 하는 경우가 생긴다.

설대석 법무법인 대화(大和)변호사