[이슈&경제] 한국 부동산 매수의 기회가 온다

달러 초강세 시대가 왔다. 달러 인덱스는 지난 9월 7일 기준 110을 넘어섰다. 20년 만에 처음이다. 달러가 강세에 들어선 것은 다른 나라의 통화가 약세라는 얘기다. 특히 유럽의 유로화가 더 약세다. 유로화가 약세인 이유는 유럽의 경제사정이 안 좋기 때문이다. 이렇게 위기에 빠진 이유는 무엇인가? 인플레이션의 원인은 러시아, 우크라이나 전쟁으로 인한 러시아 제재가 가장 큰 원인이다.

앞으로도 인플레이션은 길게 지속될 것이다. 그리고 연준의 금리인상이 단기에 그치지 않을 것이다. 연준이 금리를 올리자 미국의 달러가치가 올랐다. 그러자 오히려 미국의 소비심리가 꺾이지 않고 있다. 왜냐하면 달러 가치 상승 때문에 미국은 수입원자재의 가격이 싸졌다. 따라서 물가가 높아 고통을 받는 인플레이션을 미치도록 높은 달러로 상쇄하고 있다. 미국은 실업이 적고 소비심리가 꺾이지 않아 연준이 좀 더 공격적으로 금리인상을 할 수 있다.

연준이 금리를 올리자 글로벌 자금들은 서유럽, 신흥국 등에서 미국으로 이동하고 있다. 위기에 빠지면 가장 안전한 통화인 달러로 자금들이 옮겨가면서 약한 고리가 무너진다. 왜냐하면 달러가치가 올라가서 갚아야 할 부채 원금이 늘어나는 데다 금리까지 올라가면 그 부채를 신흥국은 감당할 수 없기 때문이다.

미국의 연준은 2008년 이후 세계 경기를 활성화시켰다. 결국 미국 뿐 아니라 신흥국의 주식, 부동산은 천정부지로 뛰었다. 이렇게 뛴 신흥국 자산들이 위험요소다. 왜냐하면 미국은 앞으로 금리를 올릴 것이기 때문이다.

이런 가운데 미국은 주택 중위가격이 4억 6천만 원이고 한국의 아파트 중위가격은 10억 원이 넘는다. 한국 부동산이 미국의 부동산에 비해 많이 올랐다는 것을 알 수 있다.

2008년도 부동산 버블이 터졌을 때보다 2022년 이후가 더 심각하다고 본다. 2022년 원자재 가격 폭등으로 인한 인플레이션은 좀 더 구조적이다. 러시아, 중국의 블록과 미국, 서유럽의 블록으로 나뉘면서 더 이상 세계 자유무역은 지속되지 않을 것이다.

결국 부동산에는 디플레이션보다 인플레이션이 더욱 악영향이다. 임금이 부동산 대출의 이자를 감당할 수 있느냐가 제일 큰 문제다. 15년 전 2008년 금융위기가 터졌을 때는 원리금 상환방식보다는 주로 거치식이 많았고 이자만 내다가 2년 후 만기가 돌아오면 원금을 연장시키는 방식이 대부분이었다. 그러나 요즘은 거의 다 원리금 상환방식이다. 이렇게 대출이자의 부담이 적어지자 2016년부터 부동산 가격은 천정부지로 뛰게 된다. 만약 주택담보대출 금리가 오르면 문제는 심각해진다. 그리고 지금은 거치식이 없으니 원리금 상환으로 한다면 이자 부담이 크게 늘어난다.

얼마전 한국은행의 이창용 총재는 올해 말까지 지속적으로 0.25%p씩 올리기로 했다. 한국도 미국의 기준금리를 따라간다면 주택담보대출 금리가 8%까지 갈 수 있다. 그런데 이제 시작이라는 것이 가장 문제다. 러시아, 우크라이나 전쟁은 쉽게 끝나지 않을 것이고 중국, 러시아 블록과 미국, 서유럽 블록으로 나뉘어 신냉전 시대가 펼쳐지면 인플레이션의 시대가 온다. 이후 금리가 더 오른다고 가정한다면 부동산의 위기는 1~2년 안에 크게 올 것이고 위기가 온다면 최소한 8년 간은 오래도록 지속될 것이다. 그 때 현금 또는 달러를 들고 있다면 부동산을 싸게 살 기회가 될 것이다.

김장섭 JD부자연구소 소장