[법률플러스] 임대차 종료와 월세•관리비

가상의 사례를 들어보자. A상가의 소유자인 X는 2022년 1월1일 보증금 5천만원, 월세 200만원, 임대차 기간은 2년, 관리비는 임차인이 납부하는 조건으로 A상가를 Y에게 임대했다. Y는 이후 A상가에서 3개월 동안 식당을 운영하면서 꼬박꼬박 월세를 지급하였으나 이후 사업이 지지부진하자 월세를 지급하지 못했다. 월세 지급을 독촉하던 X는 더이상 참을 수 없어 2022년 7월1일 임대차계약을 해지했다. 이 무렵부터 Y는 인테리어와 각종 식당 설비를 그대로 둔 채 상가 출입문을 걸어 잠그고 식당에 나타나지 않았다. X는 상가반환소송을 제기해 2022년 12월31일 이를 반환받았다.

이러한 형태의 사건은 거래계에서 수시로 발생한다. 이 사건에서 다음과 같은 법률 문제들이 등장한다. 우선 Y는 X에게 2022년 7월1일 이후의 월세 1천200만원(200만원×6개월)을 지급할 의무가 있는가? 임대차계약은 2022년 7월1일 적법하게 해지됐으므로 Y가 월세를 지급해야 하는 계약상의 의무는 없다. 그러나 Y는 법률상의 원인(임대차계약)이 없음에도 A상가를 6개월 동안 점유했으므로 월세 상당의 이익을 부당이득으로 반환해야 하지 않을까?

그러나 대법원(예컨대 2018년 11월 29일 선고 2018다240424, 240431 판결 참조)은 그렇지 않다고 한다. Y는 상가 건물을 임대차 계약의 목적에 따라 영업용으로 사용한 것이 아니라 단순히 이를 점유한 것에 불과해 ‘실질적 이득’을 얻은 사실이 없고, 이처럼 실질적 이득을 얻은 사실이 없는 이상 이를 부당이득으로 반환할 이유도 없다는 것이다. 그러나 6개월 동안 Y가 A상가를 마치 ‘창고’처럼 사용한 것도 그의 ‘실질적 이득’이 아닐까? 그러나 이 사안에서 X가 보증금 5천만원을 반환하지 않고 있었다는 점을 생각하면, Y가 권리(보증금 회수) 방어용으로 상가를 점유한 사정을 이해할 수 있다.

두 번째로 등장하는 문제는 관리비다. 임대차 계약이 해지된 2022년 7월1일 이후 Y는 A상가를 점유하고 있지만 이를 사용하고 있지 않음에도 관리비를 납부해야 하는가? 이 문제에 대해서도 우리 대법원(2021년 4월1일 선고 2020다286102, 286119 판결 참조)은 위에서 살펴본 ‘월세’ 관련 논의와 유사한 답안을 제시한다. 즉 ‘임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하지 않고 점유만을 계속하고 있는 경우라면 임대차목적물 인도 시까지 관리비는 임대인이 부담해야 한다’는 것이다.

이처럼 임대차 계약이 해소된 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 임대차 목적물을 단순 점거하고 있을 뿐 이를 임대차 계약 본래의 목적대로 사용하지 않는 사안에서 임차인은 임대차 계약 해소 이후의 월세와 관리비를 지급할 의무가 없다는 것이 현재의 ‘법’이다. 혹시 이러한 사건에 휘말려 있는 임대인과 임차인들은 장차 중요한 법률적 결정을 내릴 때 이러한 법리를 참조할 수 있을 것이다.

김종훈 변호사/ 법무법인 마당