[법률플러스] 토지임차인의 지상물매수청구권

건물 기타 공작물을 소유하기 위한 목적 또는 식목, 목축 등을 위한 목적으로 토지를 임차한 임차인은 임대차 기간이 만료했을 때 건물, 수목 등의 지상시설이 현존하고 있다면, 임대인에 대해 상당한 가액으로 그 지상 건물 등을 매수할 것을 청구할 수 있다(민법 제643조). 이를 토지임차인의 지상물매수청구권이라 한다. 이 권리는 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인해 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 목적으로 마련된 것이다.

지상물매수청구권은 ①건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차에서, ②임대차 계약 기간의 만료로 임차권이 소멸했는데, ③임대차 계약 기간이 만료했을 때 그 토지 상에 임차인 소유의 지상건물 등이 존재하고 ④임대인이 임차인의 계약갱신청구를 거절했을 때, 행사할 수 있다.

토지임차인의 지상물매수청구권에 관한 민법의 이러한 규정은 임차인을 보호하기 위한 강행규정임을 주의할 필요가 있다. 따라서 임차인에게 불리한 지상물매수청구권 배제의 특약(예컨대 “임차인은 임대차 계약 기간이 만료되면 지상 건물을 철거해 임대차목적물인 토지를 임대인에게 인도해야 한다.”는 등의 특약)은 원칙적으로 무효다(민법 제652조). 다만, 임대차 계약의 내용, 임대차 계약의 체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려해 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 그 특약은 위 강행규정에 저촉되지 않는다는 것이 대법원(1997년 4월 8일 선고 96다45443 판결 참조)의 입장이다.

설사 임차한 토지에 있는 건물이 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니라고 하더라도 임차인은 임대인에 대해 지상물매수청구권을 행사할 수 있다(대법원 2013년 11월 28일 선고 2013다48364, 48371 판결 참조). 반면, 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 타인에게 무단양도 또는 전대하거나 2기 이상의 차임연체 등 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지될 경우에는 지상물매수청구권을 행사할 수 없다(대법원 1972년 12월 26일 선고 72다2013 판결 참조)는 점도 주의를 요한다.

임차인이 지상물매수청구권을 행사한 경우 임대인은 그 매수를 거절하지 못한다. 즉, 지상물매수청구권은 형성권이므로 임차인이 적법하게 지상물매수청구권을 행사했다면 설사 임대인이 이를 원하지 않는 경우에도 임대인과 임차인 사이에 지상물에 관한 매매계약이 성립하게 되는 것이다.

이준행 변호사/법무법인 마당