[법률플러스] 공공건설임대주택의 임차권 양수시 주의할 점

A는 자신이 소유하는 기존 주택을 2016년 5월20일 B에게 매도하는 매매계약을 체결하고, 2016년 7월25일 B 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. 그런데 A는 그 사이(2016년 6월17일) 공공건설임대주택 임차인인 C로부터 (위 임대주택 건설업체인 임대사업자의 동의를 받아) 위 임대주택의 임차권을 양수하고 2016년 7월15일 전입신고도 마쳤다. 그 후 A가 위 임대주택과 관련해 임대사업자에게 조기분양전환대금을 지급하면서 A 명의로 소유권이전등기를 해 달라고 요청했으나, 위 임대사업자는 A가 임대주택 임차권 양수 시 ‘무주택 세대구성원’이 아니었다는 이유로 이를 거부했다.

 

이에 A는 소송을 제기했다. 제1, 2심은 ‘A가 임차권 양수 전에 기존 주택에 대한 매도계약을 체결하고 그 후 소유권이전등기까지 마쳐주었으므로 임대주택 임차권 양수 시 무주택 세대구성원 요건을 충족했다’고 보았다. 그러나 대법원(2022년 10월 27일 선고 2020다266535 판결)은 무주택 세대구성원의 요건을 엄격히 해석한 끝에 제1, 2심과 정반대의 결론을 내렸다.

 

임대주택법 등 관련 법령은 원칙적으로 임대주택 임차인의 임차권 양도를 금지하면서도 예외적으로 임차권의 양도를 허용하면서 그 요건 중 하나로 양수인이 ‘무주택 세대구성원’일 것을 정하고, 임대사업자로 하여금 미리 양수인의 주택소유 여부를 확인하도록 규정한다. 대법원에 따르면 이러한 규정의 목적은 국민의 주거안정을 위해 공급되는 임대주택이 투기 또는 투자 목적으로 거래되는 것을 사전에 차단해 실제 주거 수요를 충족시킴으로써 무주택 서민의 주거권을 확보하려는 것이다. 따라서 임차권의 양도에 관한 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규이며 이를 위반한 임차권의 양도는 당사자들의 합의나 임대사업자의 동의 여부 등과 무관하게 사법적으로 그 효력을 인정할 수 없다.

 

여기서 ‘무주택세대 구성원’이란 임차권 양수 당시 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원을 의미한다. 특히 대법원은 주택의 ‘소유’ 여부는 사회에서 통상적으로 이해되는 무주택자의 의미에 따라 보편타당하게 해석해야 하고, 특히 원인무효이거나 다른 특별한 사정이 없는 한 건물등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재돼 있는지 여부에 따라 결정될 수밖에 없다고 보았다. 위 사례에서 기존 임차인 C로부터 임차권을 양도 받은 2016년 6월17일 당시 A는 기존 주택의 소유권이전등기를 마쳐 주지 않았으므로 건물등기부상 기존 주택의 소유자였음이 분명하다. 따라서 그 등기가 원인무효에 해당하는 등 특별한 사정이 없는 한, A는 위 임대주택의 임차권을 양도 받을 수 있는 무주택 세대구성원으로 볼 수 없다.

 

결국 위 임차권 양도 계약은 그 자체로 임대주택법 등 관련 법령에 위반돼 그 효력이 인정될 수 없으므로, 설사 임대사업자가 임차권 양도에 동의하였다거나 A가 그 후 위 임대주택에서 실제 거주하면서 사후적으로 무주택 세대구성원이 됐다고 하더라도 우선 분양전환 대상자의 자격을 취득할 수는 없다. 위 사건과 유사한 법률문제에 당면한 분들의 주의를 요한다.