천자춘추/매수한 토지에 폐기물이 있는데?

바야흐로 환경의 시대이다. 그러나 과거 우리는 폐기물이 발생하면 그냥 땅속에 묻어버리는 경우도 있었다. 그리고 세월이 흘러 뒤늦게 폐기물이 발견되면 많이 당황하곤 했다. 예를 들어 폐기물을 매립한 자가 이를 숨기고 매도하는 경우도 있을 것이고, 또는 요즈음 공익사업에 강제로 수용되는 경우도 종종 발견된다. 특히 공익사업에 포함되어 토지를 취득하는 경우에는 그 토지를 협의취득한 것인지, 아니면 수용에 의해 취득한 것인지에 따라 사업시행자의 대응방법이 다르게 된다.

즉 공익사업을 위해 협의취득을 한 경우에는 사법상의 매매와 그 성질이 같으므로(사인끼리 매매계약을 했을 경우도 같다) 일반 민법의 이론에 따라 첫째, 하자담보책임을 물으면 된다. 쉽게 말하여 내가 산 토지에 폐기물이 있는 것은 하자이니 이를 제거하거나 그 비용을 달라는 것이다. 이 경우 안 날로부터 6개월간인 제척기간이 경과되지 않도록 특히 주의해야 한다. 나아가 소송을 제기하는 경우에도 반드시 하자담보책임을 묻는 것이라는 점을 명시해야 한다.

둘째, 채무불이행책임을 물으면 될 것이고, 셋째, 경우에 따라서는 불법행위책임을 물으면 될 것이다.

따라서 일반 사인이나 사업시행자로서는 대규모의 토지를 매수하는 경우 의심이 들면 필히 이제는 표본적으로 사업시행 토지 또는 매수대상 토지를 굴착하여 폐기물의 매립여부를 확인하는 것이 필요하다. 특히 발견된 폐기물의 처리 비용이 손실보상금보다 훨씬 많을 경우에는 더 더욱 심각한 문제에 봉착하게 된다. 필자는 모 공사로부터 토지의 매매대금은 100억원이 안되나 폐기물의 제거비용은 수백억원에 이르는 소송을 의뢰받은 적도 있다. 나아가 현행 폐기물관리법 제7조는 시장, 군수, 구청장에게 토지소유자 또는 토지점유자에게 조례가 정하는 바에 따라 필요한 조치를 명할 수 있기까지 하므로 필히 표본조사를 실시해야 할 것이다.

그리고 토지를 수용에 의하여 취득했을 경우에는 그 취득은 원시취득이므로 위에서 본 계약상의 권리는 행사가 전혀 불가능 하게된다. 즉 수용에 의해 토지를 취득한 경우에는 수용재결에 대하여 폐기물이 있는 점을 들어 이의신청이나 행정소송을 제기하는 방법으로만 폐기물제거 비용을 받아낼 수 있는 것이므로, 특히 주의해야 한다. 표본조사를 반드시 실시하는 이유가 여기에 있다. 매수할 때 주의를 기울이는 것이 상책이고, 매수한 땅에 폐기물이 발견되면 즉시 전문가와 상의를 해야할 것이다.

/김 은 유 변호사