우리 집 전세보증금은 안전한가?

주택을 임차할 경우, 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)하면 대항력을 취득하고, 나아가 임대차계약서에 확정일자까지 받으면 그 이후의 임대인에 대한 채권자보다 우선해 변제받을 권리를 확보할 수 있다는 사실은 많은 사람이 아는 듯하다.

 

그러나 최근 부동산 시장의 환경 변화 때문에 우선변제권을 확보해두는 것만으로는 전세보증금 전액을 안전하게 지키기에 부족할 수도 있다는 사실을 유념할 필요가 있다.

 

지난 한 해 동안 서울 및 수도권 일대의 전세보증금은 천정부지로 치솟았고, 그 결과 매매가 대비 전세가 비율이 최근 8년간 최고치를 경신했다고 한다.

 

실제 전셋집을 구하다 보면, 매매가 대비 전세보증금 비율이 70% 이상인 주택도 종종 볼 수 있는데, 이와 같은 주택을 전셋집으로 구하여도 별문제가 없는지는 신중하게 생각해 볼 필요가 있다.

 

예를 들어, 乙의 소유인 A주택의 매매가는 3억원이고, 甲은 乙로부터 전세보증금 2억원에 위 주택을 임차했는

데, 甲이 乙로부터 위 주택을 임차하기 전에 임대인 乙은 丙으로부터 금 6천만원을 차용하면서 위 주택에 채권최고액 7천만원의 근저당권을 설정해 준 경우를 생각해보자.

 

甲이 전세기간이 만료될 때까지 특별한 일 없이 살다가 전세보증금을 돌려받고 다른 곳으로 이사를 가는 것이 일반적인 경우라 할 것인데, 세상일이 한 치 앞을 내다볼 수 없고 전혀 예상하지 못한 사건, 사고로 어려움에 처하는 것이 다반사이지 않은가.

 

위 예에서 얼핏 보기에는 A주택의 매매가는 3억원이고, 甲의 전세권에 우선하는 근저당권의 채권최고액이 7천만원이므로, 3억원에서 7천만원을 빼더라도 2억3천만원이 남아 甲이 전세보증금 2억원을 돌려받기에는 별다른 어려움이 없으리라 생각할지도 모르겠다.

 

그러나 최근 모 신문의 기사에 의하면, 작년 서울지역 아파트 낙찰가율은 감정평가액의 평균 81.2%로 7년만에 최저치로 떨어졌고, 수도권도 비슷한 상황이라고 한다.

 

만약 乙이 丙에게 원금과 이자를 합한 7천만원을 변제하지 못하여 丙의 신청으로 A주택에 관하여 강제경매가 개시되어 감정평가액의 80%에 매각됐다고 가정해 보면, 매각대금은 2억4천만원(3억원 × 80%)이 될 것이고, 丙은 甲보다 우선해 7천만원까지 배당받게 되므로, 甲이 배당받을 수 있는 금액은 1억 7천만원이 될 것이다.

 

乙에게 A주택 이외에 특별한 재산이 없거나 있다고 해도 이미 다른 채권자들에게 담보로 제공되어 있다면 甲은 남은 전세보증금 3천만원을 반환받지 못할 수도 있다.

 

최근 부동산 시장의 침체로 매매가 대비 전세가 비율이 상당히 높아졌고, 전셋집 구하기도 쉽지 않은 상황이다.

 

그러나 매매가 대비 전세가 비율이 높은 주택을 임차할 때에는 혹시 발생할지도 모를 경매절차에서 전세보증금 전액을 배당받을 수 있을 것인지 더욱더 세심한 주의를 기울일 필요가 있다.

/법무법인 마당 변호사