[법률플러스]계약금 해제

갑이 자신의 건물을 을에게 1억원에 파는 계약을 체결하고 계약금으로 1천만원을 받았다. 그런데 며칠 후 병이 갑에게 자신이 위 건물을 1억5천만원에 사겠다고 제안했다.

이 경우 갑은 을과 맺은 계약을 물리고 다시 병과 계약을 체결하는 것이 유리함은 물론이다.

우리 법은 이런 사례에서 갑이 계약을 적법하게 물릴 수 있는 방법을 마련하고 있는데, 그것이 바로 민법 제565조가 규정하는 해약금(계약금 해제) 규정이다.

즉, 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다.

따라서 갑은 자신이 본래 계약금으로 받은 1천만원의 배액인 2천만원을 을에게 돌려주고 매매계약을 적법하게 해제할 수 있다.

그런데 이 규정을 실제 적용할 때에는 다음과 같은 점을 주의해야 한다.

우선 계약금 해제는 당사자 일방이 이미 계약의 이행에 착수한 후에는 불가능하다.

위 사례에서 을이 이미 중도금을 지급했다면, 이제 갑은 더 이상 계약을 해제할 수 없다.

이 점은 해제를 원하는 쪽에서 이미 이행에 착수한 경우에도 같다.

즉, 갑이 이미 을에게 건물의 등기를 넘겨주었다면, 이것은 이미 갑이 계약의 이행에 착수한 것이다.

따라서 갑은 더 이상 계약을 해제할 수 없다.

한편, 갑이 을에게 무작정 ‘본 건 매매계약을 해제합니다’라는 의사표시만 해서는 계약이 적법하게 해제되지 않는다.

즉, 갑이 을에게 실제로 2천만원을 지급하거나 적어도 그 이행을 제공하면서, 예컨대 을을 찾아가 2천만원을 제시하면서, 매매계약을 해제한다는 의사를 밝혀야 계약이 해제된다(후자의 경우 을이 그 돈을 받지 않겠다고 거절하더라도 계약은 해제된다).

만일 갑이 2천만원을 지급하지 않으면서 무작정 계약을 해제한다는 의사를 표시하더라도 계약은 해제되지 않는데, 이 상황에서 눈치 빠른 을이 중도금을 전격적으로 공탁하면, 결국 갑은 매매계약을 해제할 수 없게 되는 것이다.

계약금 해제는 양 당사자가 다른 약정을 하지 않은 경우에만 적용된다.

이 사례에서 사업상 위 건물이 반드시 필요하다고 판단한 을의 요청으로 매매계약서에 ‘민법 제565조의 규정은 본 건에는 적용되지 않습니다’라는 특약이 기재됐다면, 설사 이후 갑이 계약금의 배액을 지급하더라도 더 이상 계약을 해제될 수 없는 것으로 고정되는 것이다.

 

김종훈 법무법인 마당 변호사