[기고] 주택정책 새로운 전환모델이 시작된다

전세금이 계속 올라가고 있다. 주거비용은 계속 증가해 서민들의 가계가 더 어려워지고 있다. 아파트 분양공급은 많은데 분양수요는 없다. 수요와 공급의 불일치가 커지고 있다. 보금자리주택과 행복주택도 분양가를 낮추거나, 분양수요를 촉진해서 부동산시장 활성화와 서민들에게 주택공급을 한다는 정책인데 한계에 부딪히고 있다.

이유는 부동산 자산가치 상승이 없어졌기 때문이다. 자산가치의 상승이 예상되지 않으면 투기적 수요도 없어진다. 그래서 전세금이 매매가격에 육박해도 집을 사지 않는다. 해결책은 무엇인가? 소유와 주거를 분리하는 것이다. 소유는 부동산투자신탁이나 부동산펀드가 하고 주거권을 실수요자에게 분양하는 것이다.

자격제한 전혀 없고 누구나 10년 보장

그래서 우리 인천시가 도화지역을 ‘누구나 집’ 프로젝트의 시범단지로 개발을 추진한다. 506가구 규모이다. ‘누구나 집’이 기존 공공임대주택과 차이는 무엇인가? 공공임대주택은 여러 가지 소득, 무주택자 등 자격제한이 있지만 ‘누구나 집’은 대한민국 국민이라면 자격제한이 전혀 없다. 1가구 2주택자도 상관없고 소득수준도 상관없다.

주거보장기간도 공공임대주택은 2년부터 3년 등 여러 가지지만 ‘누구나 집’은 10년이 보장된다. 언제든지 본인이 양도하고 나갈 수 있다. 4천만 원 정도를 리츠에 지분투자식으로 참여하고 월 39만 원을 내면 25평 아파트를 분양(주거권)받아 살 수 있게 된다.

지분투자금 중 최고 90%까지 연 4% 이율 대출도 가능하다. 특히 이 프로젝트의 핵심은 신용등급 차이에 따른 이자율 차이를 없애는 것이다. 신용등급이 7~8등급이라도 같은 4% 이자율로 조달할 수 있도록 했다. 이곳에는 공공 어린이집 등을 배치해 신혼부부들이 초기단계에 큰돈 없이 자신의 집을 구할 수 있도록 만들었다.

‘누구나 집’프로젝트는 임대인과 임차인의 관계가 아니라 부동산 리츠와 투자자와 관계이다. 부동산 리츠에 투자지분을 가짐으로써 아파트에 대한 법인적소유(민법상 개념으로 총유적 소유)를 하는 것이다. 즉 아파트 전체에 대해 15% 정도 지분율로 소유하는 것이다.

마치 주식투자자가 그 지분만큼 회사를 소유하는 것과 같은 이치이다. 언제든지 주식을 매각하고 투자자금을 회수할 수 있듯이 주거권자는 투자지분을 회수 받아 나갈 수가 있다. 리츠는 아파트 부지와 건물의 소유권을 확보하게 되기 때문에 부도날 염려가 없다.

기존의 건설회사들은 아파트를 건설하고 분양하고 나면 끝이었다. 그러나 ‘누구나 집’은 리츠가 부동산 소유권자로서 주거권자들, 즉 투자자들과 협의, 협력적 소비센터를 만들어 소비자구매력파워를 이용해 다양한 부가서비스를 통해 이익을 창출할 수 있다.

카쉐어링, 통신, 의료 헬스케어 등 사업형태는 여러 가지로 창출될 수 있다. ‘가사를 산업으로’라는 모토를 통해 사회적 기업과 결합해 주민들에게 제공되는 각종 상품, 용역서비스의 가격을 저렴하게 낮출 수 있다. 그 이익금을 주거권자들에게 돌려줄 수 있다.

신용등급 따른 이자율 차이도 없애

공동시설을 이용해 저렴한 국ㆍ공립 어린이집 운영이 가능함으로써 보육친화적 아파트를 만들어 갈 수도 있다. 아파트를 네트워크로 새로운 미래창조경제, 새로운 비즈니스를 창출해 공유경제의 지평을 넓혀갈 수 있다.

‘소유에서 주거로’, ‘가사를 산업으로’ 등 새로운 주거문화의 혁명을 만들어 갈 수 있는 프로젝트이다. 이 프로젝트가 성공하면 대한민국 주택정책의 패러다임이 바뀌고 원 도심 재개발, 재건축의 새로운 희망이 만들어지게 될 것이다. 송영길 표 ‘누구나 집’을 통해 주택정책의 새로운 전환모델이 시작된다.

송영길 인천광역시장