[법률 플러스]토지를 경매받았을 때 건축 중인 건축물의 운명은?

‘갑’은 경매절차에서 토지를 경매받아 소유자가 되었다. 그런데 그 토지에는 전 소유자가 지하 5층·지상 20층의 오피스텔 건물을 신축하다가 지하 5층부터 지하 1층까지의 건축공사를 한 채 중단된 상태로 있었다.

이 경우 경매로 토지를 취득한 ‘갑’은, 그 건축물에 대하여 소유권을 취득하였는지 여부 및 건축주 명의를 자기 명의로 변경할 수 있는지 여부가 문제된다.

여기서 건축 중인 건물의 소유자(건축주)가 토지를 경매받은 ‘갑’에게 건축허가명의를 변경하는데 동의해 주면 문제는 간단히 해결된다. 이 경우에는 건축주와 ‘갑’사이에 건축허가명의를 양도하는 건축허가명의양도계약서를 작성하거나, 건축주가 ‘갑’명의로 건축허가명의를 변경하는데 동의한다는 ‘동의서’를 작성해 주면 된다. ‘갑’은 건축주의 건축허가명의양도계약서나 변경동의서를 첨부하여 허가청에 건축관계자 명의변경신고를 하면 건축허가명의자가 ‘갑’으로 변경이 된다.

그런데, 이 사건과 같이 토지가 경매로 넘어갔을 때 건축주가 건축 중인 건축물에 대한 허가명의변경절차를 순순히 동의해 주는 것은 기대하기 어렵다.

법은 특정의 몇가지 시설물에 대해서는 경매로 토지 등 시설물을 취득할 때는 그 토지와 시설물에 대한 모든 권리를 승계할 수 있도록 규정하고 있다. 그러한 시설물에는 체육시설의 설치·이용에 관한 법률에서 정한 ‘체육시설’, 석유 및 석유대체연료 사업법에서 정한 ‘석유정제시설’ 등이 있다. 그런데 일반 건물의 경우는 그러한 법의 승계규정이 없기 때문에 토지를 경매받았다 하더라도 건축허가권 등을 당연히 승계하는 것이 아니기 때문에 문제가 발생한다.

원래 건물은 동산인 수개의 물건들이 일정한 기획에 의하여 구조물로서 형성된 것이며, 그 건축과정상 일정한 단계에 도달할 때 비로소 토지와 분리된 독립의 부동산이 되는 것이다. 건축 중인 건물이 어느 정도에 이르렀을 때에, 이를 독립부동산으로 볼 것인가는 획일적으로 결정할 수 없고, 건물의 용도 등에 비추어 판단하여야 할 것이지만, 적어도 기둥·지붕·주벽 등이 이루어져 있어야 한다. 이러한 정도의 건축에 미치지 못하는 신축 중인 건물은 법률상으로는 독립된 건물이 아니고, 토지에 부합된 부속물, 즉 토지의 일부분을 이루는 구축물로서 토지 소유자의 소유물이 되는 것이다.

위 사례에서 지하 5층·지상 20층 오피스텔을 건축할 예정이었는데, 아직 지하 5층부터 지하 1층까지의 건축공사만 되었기 때문에 그 건축물은 아직 독립부동산으로 볼 수 있는 단계가 아니다. 따라서 위 건축물은 독립된 부동산이 아니고 토지의 부합물, 즉 토지의 일부분으로 취급되는 것이다. 그래서 이 사건에서 토지를 경매받은 ‘갑’은 건축 중인 지하건축물의 소유권도 취득하는 것이다.

판례는, 위 사례와 같이 ‘갑’이 경매에서 토지를 취득함으로써 토지에 부합된 건축물의 소유권까지 취득한 경우에는, 원래의 건축주의 동의를 받지 아니하고도, 경매로 취득한 토지에 대한 등기부등본 및 경매절차에서의 매각허가결정서를 첨부하여 허가청에 건축관계자 명의 변경신고를 하는 방법으로, 건축주 명의를 ‘갑’ 명의로 변경할 수 있다고 하고 있다.

법무법인 마당 대표변호사 이재철