[법률플러스] 외형상 소액임차인이면 모두 보호받나?

갑이 을 소유의 아파트를 임차하면서 주택임대차보호법에 따라 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금을 지급하고 전입신고를 마쳤으며 임대차계약서에 확정일자도 받아, 외형상 주택임대차보호법 상의 소액임차인의 요건을 모두 갖추었다. 그런데 그 후 개시된 경매절차에서 배당금을 하나도 받지 못했다. 무엇 때문일까?

주택임대차보호법은 주거용건물의 임차인을 보호하기 위해 일반 민법의 적용을 일부 배제하고 그 보다 훨씬 강화된 특례를 규정하고 있는데, 특히 경제력이 약한 서민을 보호하기 위해 소액임차인의 경우에는 경매신청의 등기 전(즉, 경매개시결정이 등기부에 등기되기 전)에 주택의 인도와 전입신고를 마치면, 소액임차인이 지급한 보증금 중 일정액은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 하고 있다.

참고로, 소액임차인에 해당하는 범위와 보증금 중 우선변제 받을 수 있는 일정액의 기준은 지역마다 다르고 경제변화에 따라 대통령령으로 수시로 바뀌는데, 올해부터 시행된 주택임대차보호법 시행령에 따르면 서울특별시의 경우 소액임차인은 보증금 9천500만원 이하인 경우만 해당하고, 그 금액 중 3천200만원까지만 우선 변제받을 수 있다.

그런데, 갑은 자신 소유의 다른 아파트가 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 서울에 있는 을 소유의 아파트를 임차하였는데, 을 소유 아파트는 당시 시세가 6억5천만원 정도 됐고, 위 아파트에는 채권최고액이 시세를 훨씬 초과하는 근저당권이 설정돼 있었으며, 경매가 곧 개시될 것으로 예상됐다.

그럼에도 불구하고, 갑은 위 아파트에 대해 일반적인 전세 시세보다 현저히 낮은 3천만원에 임차해 소액임차인 요건에 맞도록 했고, 당초 임대차계약상 잔금지급기일과 목적물 인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고도 마쳤으며 임대차계약서에 확정일자도 받았다.

그러나, 그 직후 근저당권자의 임의경매 신청에 따라 개시된 경매절차에서 배당을 받지 못하자 배당이의를 하였다.

이에 대해, 법원은 갑이 임차권을 취득하게 되는 위와 같은 경위를 설시한 뒤 “갑은 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다”고 판시하며 갑에게 패소판결을 했다.

주택임대차보호법은 선량한 임차인을 보호하기 위해 일반 민법의 규정을 배제하고 특례로 만들어진 것이므로, 갑과 같이 외형상으로는 소액임차인으로서의 보호요건을 모두 갖추었지만, 그 실질은 위 법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 하는 목적이 있었던 것으로 드러나면 소액임차인으로 보호받지 못하고 자신의 돈을 날릴 수도 있다. 주택임대차보호법을 악용하다가는 큰코 다칠 수 있다는 점을 명심하자.

심갑보 변호사