[법률플러스] 임대차계약 종료 후 점유

집·보증금 반환 동시에 이뤄지지 않았을 땐
짐을 빼지 않았어도 불법점유에 해당 안돼

A는 집주인이 보증금을 반환해 줄 때까지 집을 돌려줄 수 없다고 하였고, 마침 해외출장 때문에, 어쩔 수 없이 집 안에 물건을 그대로 놓아 둔 채 문을 잠그고 3개월 동안 해외에 나가 있었다. A는 그동안에도 계속 집주인에게 보증금 반환을 유선 통화로 요청했지만, 집주인은 기다리라고만 했다. A가 귀국을 하자, 집주인은 갑자기 3개월 치 월세를 보증금에서 공제하고 반환하겠다고 한다.

집주인이 임대차종료 후 A가 거주하지 않아 사용한 바 없는 집인데도, 3개월 치 월세를 공제한 이유는 무엇인가. 이에 대하여 집주인은 임대차 기간이 만료 되었는데도, A가 집을 돌려주지도 않았고, 집에 짐을 그대로 둔 채 사용한 것이나 마찬가지이기 때문에 3개월 치 월세 상당은 A가 법률상 원인 없이 부당이득 한 것이라고 한다. 이 주장은 타당할까.

이에 대하여, 대법원은 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다고 보았다(대법원 2000다61389). 

즉, A가 집주인이 임대차계약기간이 만료되었음에도 불구하고 보증금을 반환해 주지 않았기 때문에, 집을 돌려주는 것을 거절하던 중에 거주 목적의 집을 실제 사용하지 않아, 이득을 취한 바 없다면 3개월 치 월세 상당은 집주인에 대하여 부당이득이 될 수 없다는 것이다. 

그러자, 집주인은 다시 주장하기를 A가 집의 문을 잠근 채 집을 돌려주지 않아서, 임대차기간이 만료되었음에도 불구하고 3개월 동안 다른 임차인을 구할 수 없어 손해가 발생했는데, 이것은 A가 임대차기간이 만료된 이후에도 집에 짐을 치우지 않고 불법점유 한 것이 원인이기 때문에, 3개월 치 월세는 손해배상금으로 공제하겠다고 한다. 이 주장은 타당한가.

대법원은 임대차기간이 만료된 후 A가 집을 집주인에게 돌려주는 것과 집주인이 보증금을 반환하는 것은 동시에 이루어져야 할 일인데, 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 A가 집을 반환하지 않은 채 짐을 놓아두고 사용하지 않은 것은 설사 짐을 다 빼지 않았다고 해도 집주인에 대하여 불법점유가 되지 않아, 집주인이 한 3개월 치 월세 상당의 손해배상금 공제도 부당하다고 보았다(대법원 91다35823).

결국, 집주인이 A에게 보증금을 반환하면서, 임대차기간 만료 후 3개월 치 월세를 공제한 것은 부당하므로, A는 공제된 금원을 집주인에게 청구할 수 있다.

송윤정 변호사