[법률플러스] 상가건물 임대차계약 대항력

상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)은 주택임대차보호법과 마찬가지로 임대차에 관한 민법의 특별법이다. 상가임대차법은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용이 되는데, 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력을 인정한다. 

대통령령으로 정하는 보증금액(보증금 외에 차임이 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액 포함)을 초과하는 임대차에 대하여는 위 법이 적용되지 않는다(제2조 제1항). 그러나 2013년 8월13일 상가임대차법이 일부개정이 되면서, 위 제2조 제1항 단서에도 불구하고 대항력에 관한 제3조 등은 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용이 되도록 변경되었다. 

다만 위 개정법률 부칙에 의하면, 위 개정법률은 그 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되도록 되어 있으므로, 위 종전규정에 의한 법률관계가 현재에도 영향을 미칠 수 있게 된다.

 

종전규정에 관한 판례에 의하면, 구 상가임대차법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록을 통해 해당 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단하여야 한다고 한다.

 

그런데 현실적으로는 여러 사정으로 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 실제의 임대차계약의 내용이 상이한 경우가 생길 수 있다. 이러한 경우 위와 같은 대항력 인정은 어느 것에 기초하여 판단할 것인가가 문제가 된다.

판례는 ①부가가치세법 및 동 시행령에 의하면, 사업자등록시 세무서장에게 임대차계약서 사본을 첨부한 사업자등록신청서를 제출하여야 하는 점, ②임대차계약 내용의 변경이 있는 때에는 사업자등록정정신고서를 제출하여야 하는 점, ③상가임대차법 및 동 시행령에 의하면, 이해관계인은 세무서장에게 원래 임대차계약 내용 및 변경된 임대차계약 내용의 열람 또는 등록사항현황서 등 자료 제공을 요청할 수 있다는 점 등을 근거로, 사업자등록증에 첨부한 임대차계약서의 내용을 우선시한다.

 

이에 따르면, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가임대차법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 위와 같은 기준을 충족하는 것이더라도, 임차인은 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없게 된다.

 

판례의 이러한 해석은 부득이한 면이 있으나, 경우에 따라서는 이해관계인에게 불측의 손해를 줄 우려도 없지 않다. 다만 현재에는 보증금액의 제한이 없이 대항력이 인정이 되므로, 대항력에 관하여는 위와 같은 문제가 발생하지 않는다.

 

임한흠 변호사