[임경민의 경매이야기] 대항력, 우선변제권, 최우선변제권의 비교

임차인 대항력의 내용은 ‘주택임대차보호법’ 제3조 제1항(대항력의 내용)에 “임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”라고 명시 되어 있다. 이는 일반매매나 경매로 소유자가 바뀌더라도 임차인의 임대계약 기간에 임차기간을 보장받는다. 

또 보증금을 반환받을 때까지 거주할 수 있는 권리로 임차인이 배당을 신청하지 않았으면 보증금 전액을 낙찰자에게 대항할 수 있으며, 임차인이 배당을 신청해 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받고 부족분이 생길 때에는 부족분에 대해 낙찰자에게 대항력을 행사하여 보증금을 반환받을 수 있다. 단, 임차인이 대항력을 행사하려면 법원의 매각물건명세서상의 최선순위 설정일자(말소기준등기일)보다 대항요건을 갖추어야 한다.

 

임차인의 우선변제권은 배당재단에서 후순위 권리자보다 우선하여 배당을 받기 위한 것으로 우선변제권의 요건은 대항력발생시점과 주민센터나 등기소에서 확정일자를 받은 날짜 중 늦은 날을 기준으로 해 임차인은 등기사항 전부증명서상의 다른 채권자들의 접수일자 순위에 따라 배당을 받게 된다.

예를 들어 임차인의 대항력 발생일자가 말소 기준등기일보다 빠를 때를 기준으로 임차인이 배당요구를 하지 않았으면 낙찰자가 보증금 전액을 인수하고, 임차인이 배당요구를 하였으면 임차인이 배당받지 못한 금액만 낙찰자가 인수한다. 다음으로, 임차인의 대항력 발생일자가 말소기준등기일보다 늦을 때에는 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우에는 낙찰자가 인수할 사항은 없으며, 임차인이 배당요구를 한 경우에도 낙찰자가 인수할 상황은 발생하지 않게 된다.

 

임차인 최우선변제권의 정의는 경매로 낙찰 시 대지와 주택의 환가대금 중 2분의 1안의 범위에서 보증금 중 일정액을 등기사항 전부증명서상의 다른 채권자들보다 최우선으로 하여 배당을 받을 수 있는 권리로 임차인의 주거안정을 목적으로 한다. 그러나 소액임차인이라고 해서 무조건 최우선변제의 대상이 되는 것은 아니고 경매개시결정 전까지는 대항요건을 갖춰야 한다.

 

대항요건으로는 소액임차인에 해당이 되어야 하며 배당요구종기일 까지 배당신청을 하고 경매개시결정 전까지는 주택의 인도와 전입신고를 갖춰야 한다. 또한, 소액임차인의 판단 기준은 각 시도에 따라 다르므로 임대차 계약 시 이를 주의 깊게 따져봐야 한다.

 

요즘은 보증부월세 물건이 많다 보니 전세 물량이 많지 않아 주위보다 전세금이 저렴한 급전세가 나온다면 반드시 등기사항 전부증명서를 발급받아 보는 게 중요하다. 선순위 채권액과 전세보증금의 합이 매매시세의 70%를 넘기면 임대계약을 재고할 필요성이 있으므로 꼼꼼히 따져보고 선택해야 후회가 없다.