[경매이야기] 소액임차인의 최우선 변제권

최우선변제권이란 경매진행 시 배당재단에서 임차인이 자신의 보증금중 일정액을 선순위 담보물권자보다 최우선으로 해 환가대금의 2분의 1 범위 내에서 최우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리이다. 연립주택이나 다세대주택, 아파트 등 공동주택의 경우에는 임차인이 임차공간에 대개 하나의 세대가 거주하는 것이 보통이나 간혹 두세대 이상인 경우도 있다.(기숙사로 쓰는 경우 등)

 

이런 경우를 포함해 단독주택이나 다가구 주택의 경우에는 여러 세대가 거주하고 있어 이들 임차인세대 모두에게 일정액의 소액보증금을 배당하면 경매를 신청한 채권자가 배당을 받지 못하거나 배당받을 수 있는 금액이 현저히 적어지는 것을 방지하고자 환가대금의 2분의 1 범위 내 에서 배당하게 된다.

 

요즘은 전세금이 매매가의 80~90%까지 오른 지역이 많아 등기사항전부증명서(등기부등본)을 꼼꼼히 따져보지 않아 임차주택이 경매가 되는 경우 임차보증금을 떼이는 경우가 종종 있어 주의가 필요하다. 특히 임차보증금중 일부라도 배당을 받을 것으로 생각한 임차인들 일부는 최우선변제를 받기 위한 전제조건을 갖추지 못해 그마저도 배당을 한 푼도 받지 못하는 경우도 있다.

 

임차인이 소액보증금중 일부라도 최우선적으로 배당을 받으려면 첫째, 자신의 보증금이 근저당이나 담보가등기 설정일 당시에 소액임차보증금에 해당해야 한다. 둘째, 경매법원이 임차인에게 배당요구종기일 까지 배당신청을 하라고 할 때 그 기간에 배당신청을 해야 한다. 기간 내에 배당신청을 하지 않으면 배당에서 제외된다. 셋째, 경매신청등기 전에(강제경매나 임의경매가 등기부등본에 기재 전)에 대항요건 즉, 주택의 인도와 전입신고를 갖춰야 한다는 것이다.

 

다음으로 임차주택의 등기부등본상의 근저당권 설정 기준일이 2012년 12월31일 경우. A 임차인이 2014년 3월6일 임차보증금 8천500만 원에 서울 소재 다세대주택에 잔금을 지급하고 주택의 인도와 주민센터에 전입신고를 한 경우에 해당 부동산이 낙찰될 경우 A 임차인이 최우선변제권 대상인지에 대해서는 근저당권설정일 당시의 서울 지역의 소액임차금의 범위를 확인해 봐야 한다.

 

위 경우 근저당권설정 당시의 서울 지역의 소액임차금의 범위는 7천500만 원 보증금 이하일 때 2천500만 원까지가 최우선 변제액이 된다. 임차인 A의 경우에는 보증금이 8천500만 원으로 소액보증금의 범위를 초과하게 되어 최우선변제권이 없다. 다행히 낙찰가격이 선순위 근저당권을 배당하고 남는 배당금이 있는 경우에는 보증금 전부나 일부를 배당받을 수 있겠으나 이 경우에도 후순위 권리가 보다 우선으로 배당을 받으려면 우선변제권을 갖춰야 한다.

 

우선변제권의 조건은 전입신고와 확정일자가 후순위 설정일보다 먼저 여야 한다. 임차인이 자신의 임차보증금을 지키지 위해서는 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 과도하게 설정된 근저당권이 있는 경우에는 임대차 계약을 하지 말아야 한다.

 

임경민 한국부동산경매코칭센터 대표