신 DTI 도입에 따른 주요 차주별 사례·DSR 계산법

내년부터 시행되는 총부채상환비율(DTI)의 새로운 계산식은 다주택자와 무주택자의 대출 가능 금액을 줄일 수도, 늘릴 수도 있다. 다만 다주택자의 주택담보대출에 대해 기존 주택담보대출의 원금까지 원리금 상환액으로 잡는 게 신(新) DTI의 핵심인 만큼 전체적인 대출가능금액은 줄어든다. 또 내년 하반기부터 은행권 대출심사에 도입되는 총체적상환능력비율(DSR)은 주택담보대출은 물론 신용대출과 자동차할부 등 모든 대출을 합산한다. 금융위원회는 26일 이 같은 내용의 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 발표하면서 신 DTI 도입에 따른 주요 차주별 사례와 DSR 계산법을 공개했다.

 

■ 신 DTI 도입에 따른 주요 차주별 사례

 

주택담보대출을 1건 보유한 A씨(연소득 7천만 원)는 30년 만기로 조정대상지역 아파트를 또 사려고 한다. 다른 대출이 없는 A씨의 기존 주택담보대출은 원금 1억8천만 원, 금리 3.5%, 20년 분할상환이다. 조정대상지역은 DTI가 50%지만, 주택담보대출이 2건 이상이기 때문에 40%로 낮춰 적용된다. 이렇게 해서 받을 수 있는 대출은 최대 3억8천900만 원이다.

 

A씨는 신 DTI에 따라 기존 주택을 2년 안에 처분할지를 선택해야 한다. 처분할 경우 신규 주택담보대출의 만기 제한(15년)이 적용되지 않는다. 처분 조건부로 대출할 경우 3억8천900만 원이던 대출 한도는 2억9천700만 원으로 9천200만 원(23.7%) 줄어든다. 기존 대출의 원금(1억8천만원)을 대출기간(20년)으로 나눈 900만 원(연간 원금 상환액)이 DTI 분자에 추가되기 때문이다. 기존 주택을 처분하지 않을 경우 대출 가능 금액 1억8천400만 원으로 절반 이하로 줄어든다. 만기 제한이 붙기 때문이다. 즉 새로 받으려는 대출의 만기를 은행과 30년으로 약정해도, DTI를 계산할 때는 15년 안에 다 갚아야 하는 것으로 계산된다.

 

A씨처럼 대출가능금액이 줄어드는 경우만 발생하는 것은 아니다. 신 DTI는 분모인 연간 소득의 계산 방식도 변경된다. 예컨대 아직 내집 마련을 하지 못한 C씨(연소득 4천만 원)는 내년 조정대상지역에 아파트를 사면서 만기 20년으로 대출을 받으려 한다. 현재 C씨가 받을 수 있는 대출은 최대 2억9천400만 원이지만 신 DTI에 따라 3억8천500만 원으로 늘어난다. 은행이 C씨의 장래예산소득을 계산하기 때문이다. 특히 C씨는 기존 주택담보대출이 없는 무주택자이기 때문에 신 DTI에 따른 대출가능금액 감소 영향이 없다. 장래예상소득 증가분만 반영되면서 C씨의 대출 한도는 9천100만원(31%) 증가하게 된다.

 

■ DSR 계산법

이날 금융위가 제시한 DSR 계산법의 표준모형에 따르면 우선 전세자금대출 원금은 DSR에 반영되지 않는다. 통상 전세자금대출은 만기가 2년으로 짧고 규모는 커 DSR에 적용하면 수치가 급등하게 된다. 하지만 2년 후에 집주인에게 전세보증금을 돌려받아 상환하는 구조인 만큼 원금 상환부담은 거의 없다. 이에 따라 금융위는 전세자금대출은 이자만 반영하기로 확정했다.

 

신용대출이나 마이너스통장 대출 등은 실제 부담하는 이자에 원금은 10년간 분할상환하는 것으로 계산하기로 했다. 신용대출이나 마이너스통장 대출의 만기는 1년이지만 이를 계속 연장하면서 사용하는 현실을 반영한 것이다. 연봉 5천만 원인 사람이 연 4.0%의 금리로 5천만 원 규모의 신용대출을 받았다면 1년간 내야 할 이자 200만 원(5천만 원X4%)에 원금은 500만 원(5천만 원/10년)만 잡아 DSR은 14%((200만 원+500만 원)/5천만 원)가 된다.

 

주택담보대출은 신DTI와 같은 기준을 쓰기로 했고, 할부금융이나 리스, 학자금대출 등은 1년간 실제 갚는 원리금 상환액 전액을 DSR 부채로 잡기로 했다. 다만 중도금·이주비대출, 서민금융상품, 300만 원 이하 소액 신용대출 등을 받을 때는 DSR을 따지지 않고 다른 대출을 받을 때만 부채에 포함하기로 했다. 또 예·적금담보대출이나 약관대출 등 담보가치가 확실한 상품은 대출받을 때는 물론이고 다른 대출을 받을 때도 DSR 부채에서 제외된다.

 

조성필기자