[이슈&경제] 혼돈의 주택시장, 복합지표 개발해야

주택시장을 향한 정부규제는 끝이 없어 보인다. 굵직 굵직한 규제정책이 하반기에 몰리면서 매년 연말연초 주택시장은 어수선하다. 2017년 8ㆍ2 대책 발표로 그 해 연말 주택가격은 하락했다. 2018년 9ㆍ13대책을 발표했을 때도 집값은 주저앉았다. 올 상반기까지 하락기조를 이어가던 집값은 다시 상승하기 시작했고, 정부는 서울 27개 동에 분양가상한제까지 도입했다. 그럼에도 서울집값 상승세는 좀처럼 진정되지 않고 있다. 사람들은 지금의 주택시장 상황이 혼란스럽다. 혼돈의 주택시장을 제대로 진단할 수 있도록 지원할 수 있는 시스템이 필요하다.

경기는 상승과 하락을 반복한다. 상승하면 고점을 찍고 하락하는 시점이 온다. 하락하다 보면 다시 저점을 찍고 회복하는 시기가 도래한다. 이러한 현상을 경기변동이라고 한다. 경기변동은 하강, 회복, 상승, 둔화국면으로 구분한다. 상승국면이 되면 사람들이 활발한 경제활동을 하기 때문에 주택구입이 늘어난다.

사람들이 경기상황을 쉽게 이해할 수 있도록 통계청이 국가통계포털(http:kosis.kr)에서 제공하는 것이 있다. ‘경기순환시계’이다. 회복, 상승, 둔화, 하강으로 구성된 네모난 시계 위에 경기상황을 판단할 수 있는 11개 지표 즉, 광공업생산지수, 서비스업생산지수, 소매판매액지수, 설비투자지수, 건설기성액, 수출액, 수입액, 취업자수, 기업경기실사지수, 소비자대기자수 위치가 표시되어 있다. 지표를 이해하지 못해도 경기순환시계를 보면 바로 경기상황을 파악할 수 있다.

경기순환시계가 보여주는 경기진단 능력은 매우 뛰어나다. 2006년 말을 기준으로 살펴보면 11개 지표 중 10개 지표가 상승과 회복국면에 있었다. 비교적 경기상황이 괜챦았었던 시기로 판단할 수 있다. 경기순환시계의 지표 위치는 매월 경제상황에 따라 달라진다. 2008년 글로벌 금융위기에 경기순환시계상 11개 경제지표는 모두 하강국면에 있었다. 경제가 불황국면으로 진입했다는 것을 한 눈에 알아볼 수 있다.

2019년 9월 기준으로 경기순환시계를 살펴보면 4개 지표만 상승ㆍ회복국면에 있다. 그 외 지표는 모두 하강국면에 위치해 있다. 특히 지표가 모두 시계의 중심에 밀집해 있기 때문에 불안정한 경기상황이 지속되고 있다고 진단할 수 있다. 이처럼 경기순환시계를 보고 경기진단을 한 사람들은 경제활동에 관한 의사결정을 할 때 좀 더 신중하게 접근할 수 있다.

경기순환시계를 활용하면 일일이 지표를 찾아보지 않아도 쉽게 경기상황을 이해할 수 있다. 주택경기를 진단할 수 있는 시계가 있다면 의사결정에 큰 도움이 될 수 있다. 주택시장은 거시경제와 밀접한 관련이 있기 때문에 경기순환시계를 참조할 수 있다. 그러나 주택경기는 거시경제와 움직임이 같지 않은 경우가 있다. 거시경제는 파급경로와 시차를 두고 주택시장에 영향을 주기 때문이다. 경기순환시계를 활용해 주택경기를 가늠할 수 있지만 한계가 있는 이유이다.

주택시장을 볼 수 있는 통계는 다양하다. 주택가격, 주택매매거래량, 입주물량, 분양물량, 미분양, 청약경쟁률 등 다양한 기관에서 발표하고 있다. 이러한 통계를 종합적으로 볼 수 있다면 시장을 판단하는 것이 비교적 쉬워질 수 있다. 그러나 통계 발표시점과 생산기관이 다르고 통계를 해석하는 방법이 제각각이여서 일반인이 이해하기 어렵다. 주택관련 의사결정을 도와줄 수 있는 좋은 대안은 정부가 ‘주택경기순환시계’를 만들어서 제공하는 것이다.

미래는 불확실성의 시대다. 의사결정은 더욱 더 어려워질 수 밖에 없다. 많은 정보를 종합적으로 분석해 현재를 진단하고 미래를 예측해 의사결정을 해야 한다. 그렇지 않을 경우 많은 위험에 직면하게 된다. 사람들이 부딪칠 수 있는 위험을 최소화할 수 있도록 정부는 끊임없이 지원방안을 찾아야 한다. 주택시장의 불확실성이 확대되고 있는 지금, ‘주택경기순환시계’를 만들어 사람들에게 제공하면 어떨까.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원